Valoraciones automáticas y mercados

1. Valoraciones automáticas en auge.  

Recientemente han proliferado las ofertas de valoraciones automáticas gratuitas “on line” en portales inmobiliarios y en entidades financieras.

Es indudable que tanto para quienes compran como para quienes venden es valiosa una orientación sobre los valores de los inmuebles y que la gratuidad de la oferta ayuda a solicitar esa orientación. Aunque ya existían desde hace varios años valoraciones automáticas “on line” disponibles en los portales de sociedades de tasación, el carácter gratuito de estas nuevas valoraciones hace pensar que pueden ser utilizadas por un número incomparablemente mayor de usuarios por lo que su influencia en la formación de la opinión de los agentes sobre el valor de los inmuebles será mucho mayor que las valoraciones “on line” de pago.

Independientemente de la fiabilidad de los valores facilitados por estos sistemas de valoración automática se plantea la cuestión de si la existencia de estas valoraciones automáticas cambiará en alguna manera los precios que los particulares pactarán en el futuro activando una suerte de “profecía autocumplida”.

2. Valor objetivo, consensuado o social frente a valor subjetivo

Para contestar a la pregunta anterior, tenemos que tener en cuenta como se forma el concepto de valor.

El valor es un fenómeno que acompaña generalmente las actividades de la vida psíquica y domina todas las acciones de cada individuo. A toda percepción y a toda impresión se enlazan determinados sentimientos de placer o desagradables, de los cuales adquirimos conciencia cuando alcanzan cierta intensidad.

Toda actividad de los sentimientos da como resultado valores.  Todo sentimiento, todo juicio de valor implica una clasificación de varias posibilidades comparadas que hemos organizado por orden de preferencia y por sus relaciones con otros sentimientos, juicios de valor y creencias usando nuestra memoria personal de experiencias pasadas.

En cierto modo, valorar está ligado a nuestra capacidad de supervivencia; quien valora bien tiene más posibilidades de elegir bien lo que favorecerá su vida a corto y largo plazo.

“¿será más fácil que el acuerdo se cierre en un precio muy cercano al predicho por la valoración automática?”

Frente a este aspecto subjetivo de valor (subjetivo porque está basado en la experiencia subjetiva de cada individuo) hay que tener en cuenta que los módulos que dominan en la clasificación de todo valor no son simplemente el producto de hechos subjetivos, son, también, resultado del lenguaje, de la inteligencia y de las relaciones sociales. Así es como cada valor subjetivo encierra un valor objetivo o, dicho de otro modo, un valor consensuado por cada grupo humano que es el resultado, al menos en parte, de cómo nos influenciamos y persuadimos mutuamente.

El potencial de persuasión de las valoraciones automáticas gratuitas es enorme por su capacidad de llegar a muchas personas. Si suponemos que tanto el vendedor como el potencial comprador han obtenido la misma valoración automática del inmueble ¿será más fácil que el acuerdo se cierre en un precio muy cercano al predicho por la valoración automática? Si así fuera, el hecho de que el precio de compra y la valoración coincidan supondría un enorme refuerzo a la capacidad de persuasión de la valoración automática que derivaría en una suerte de profecía autocumplida: los valores predichos por la valoración automática se convertirían en precios reales por el prestigio de la predicción independientemente de cómo hayan sido calculados.

3. El mecanismo de formación de precios

Los precios se forman como resultado de la situación relativa de la oferta y de la demanda y de la información disponible por cada una de las partes. También entran en juego algunos mecanismos psicológicos: aunque algo sea muy valioso para nosotros y estuviéramos dispuestos a pagar hasta 500 euros por ello, si lo vemos en oferta por 100 euros en una tienda y por 105 euros en otra compraremos en la tienda en la que nos lo ofrecen por 100 euros; los vendedores, por otra parte, venderán sus productos a quien pague más, aunque no les caiga simpático.

La valoración automática gratuita aportará una opinión de valor uniforme a vendedores y compradores influyendo en sus expectativas de obtener un precio, pero no impedirá que el comprador intente pagar menos y el vendedor intente obtener más.

4. La información en compradores y vendedores de viviendas

En general, los compradores de vivienda suelen disponer de más información que los que venden. Un comprador medio visitará varias viviendas semejantes antes de decidir su compra y comprobará su estado de conservación, distribución y diseño. El vendedor medio buscará probablemente ofertas competidoras con la suya, pero rara vez las visitará para comprobar su estado.

Para quienes valoramos inmuebles es evidente que la información contenida en las ofertas no siempre se corresponde exactamente con la realidad por lo que, en general, los vendedores  tienden a decidir sus precios de venta con una información deficiente que conduce a precios de oferta iniciales con pocas diferencias en función del estado y calidad de las viviendas, es decir, precios iniciales relativamente altos para las peores viviendas (peor conservadas y/o con peor distribución) y relativamente bajos para las mejores.

A la larga, los precios de oferta seajustan de nuevo: en las viviendas peores porque ningún comprador está dispuesto a pagar el precio ofertado y los vendedores acaban bajando y en las mejores porque la competencia entre los interesados en comprar tiende a elevar el precio final. De esto se deriva que la ventaja relativa para los compradores es efímera: es probable que puedan encontrar viviendas en muy buen estado con un precio excelente, pero, salvo en épocas de muy pocas transacciones, otros compradores entrarán en liza y se esfumará la ventaja.

5. La información que facilitan las valoraciones automáticas se parece a la información de los vendedores

Podemos ahora analizar el papel que pueden jugar en el mercado las valoraciones automáticas gratuitas.

Como en el caso de los vendedores, las valoraciones automáticas gratuitas no distinguen adecuadamente entre viviendas bien conservadas y/o bien distribuidas (de hecho, este dato no figura entre los necesarios para solicitar la valoración) pero esta es una situación que puede ser transitoria (en el futuro podríamos tener valoraciones automáticas gratuitas más desarrolladas que permitan hacer distinciones en este sentido y que sean capaces de hacer comprobaciones sobre los datos de las ofertas).

En cualquier caso, las valoraciones automáticas gratuitas pueden influir mucho en la decisión de establecer el precio de oferta para los vendedores, pero los compradores seguirán visitando los inmuebles competidores y tomarán decisiones en función de sus comprobaciones y del número de ofertas opcionales que tengan.

En cierto modo, el papel de estas valoraciones automáticas es parecido al de los precios de oferta que los vendedores ponen sin información suficiente: crean precios de oferta de partida que los vendedores acabarán modificando por efecto de los mecanismos del mercado y por las acciones de los compradores.

20 de septiembre de 2016

Germán Pérez Barrio