Los primeros síntomas de recuperación del mercado de viviendas en algunas zonas de España han creado entre los agentes del mercado y los propietarios de inmuebles una serie de expectativas basadas en extrapolar las tendencias del sector residencial a otros sectores inmobiliarios que no siempre se corresponden con la realidad.

Esto es especialmente cierto en el caso de los inmuebles de uso dotacional. La demanda de este tipo de inmuebles es relativamente escasa incluso en épocas de auge inmobiliario y, aunque está también afectada por los ciclos económicos, sus variaciones en precios son mucho más pequeñas que en caso de las viviendas porque su valor está estrechamente ligado a la rentabilidad de los negocios dotacionales (generalmente baja)

1. Usos dotacionales lucrativos

Aunque potencialmente cualquier uso dotacional puede ser lucrativo, en la práctica sólo algunos usos tienen mercados estables por diferentes razones.

Por ejemplo, las dotaciones relacionadas con el suministro de agua, electricidad, gas o telefonía suelen tener un número tan escaso de competidores que difícilmente pueden considerarse como un mercado abierto. Otro tipo de dotaciones son tan difíciles de rentabilizar que sólo excepcionalmente se gestionan de forma privada.

Los principales usos dotacionales que generan demanda estable de inmuebles dotacionales en régimen de mercado son los siguientes:

• Residencias de la tercera edad
• Colegios y Universidades
• Hospitales y Clínicas

2. Expectativas de los usos dotacionales lucrativos con régimen de mercado

La demanda de inmuebles para uso dotacional dependerá de las expectativas de crecimiento de cada uno de los sectores que hemos identificado como uso dotacional lucrativo con mercado estable. Esta demanda está muy relacionada con la estructura de población.

La estructura de población de España se muestra a continuación:

De la observación de la estructura de población es fácil deducir que a medio y largo plazo disminuirá algo la demanda de Colegios y Universidades (las generaciones más jóvenes son algo menos numerosas que las que actualmente ocupan las aulas aunque eso podría compensarse parcialmente con un porcentaje mayor de universitarios) y que aumentará la demanda de residencias de la tercera edad y (bastante menos en términos de superficie) la de hospitales y clínicas.

Puesto que la actividad que más demanda potencial de inmuebles puede generar (por el número de clientes y por la superficie ocupada) es el sector de residencias de la tercera edad este es el que nos servirá de pauta para estimar las expectativas de crecimiento de precios de los inmuebles de uso dotacional.

«La demanda de inmuebles para uso dotacional dependerá de las expectativas de crecimiento de cada uno de los sectores que hemos identificado como uso dotacional lucrativo con mercado estable.»

El negocio de las residencias de tercera edad está basado en las plazas concertadas con cada Comunidad Autónoma (las plazas privadas son muy escasas en términos relativos) y los precios de estas plazas concertadas son bajos en la actualidad y no existen expectativas de que puedan mejorar en el medio y largo plazo. Esta circunstancia configura un sector en el que la clave de la supervivencia es la contención de gastos a todos los niveles y especialmente en la inversión inicial.

Por esta razón no es lógico pensar que un aumento de demanda de inmuebles dotacionales para residencias de tercera edad se pueda traducir en un aumento significativo de los precios. La austeridad en la inversión seguirá siendo la norma general del sector porque mayores costes de inversión o de alquiler no podrán compensarse con aumentos en los ingresos de las residencias.

3. Conclusiones

Los aumentos de precio del sector residencial no pueden extrapolarse de forma automática a otro tipo de inmuebles. Para cada tipo de sector inmobiliario es necesario un análisis individualizado que tenga en cuenta los factores que realmente influyen en su demanda y en sus precios.

En el caso de los inmuebles de uso dotacional es más probable que los precios no sufran variaciones significativas en los próximos años a pesar de que es previsible un aumento de la demanda de inmuebles destinados a residencias de la tercera edad.

9 de Septiembre de 2016

Germán Pérez Barrio

UVE VALORACIONES, S.A.