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El efecto de la financiación sobre el precio de las vivienda (Actualización de Junio 2016)

En Junio de 2013, mayo de 2014 y enero de 2016 publicamos tres artículos con el mismo título que analizaban la relación entre el importe de los créditos hipotecarios concedidos para la adquisición de vivienda con la evolución de los precios de las viviendas para así conocer la financiación.

Comenzamos con un gráfico que compara la evolución del número de hipotecas con el número de compraventas de viviendas.

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En el pasado, el número de hipotecas ha sido superior al número de viviendas vendidas porque hay hipotecas que se conceden para ampliar créditos anteriores o para usar el dinero para finalidades distintas de la compra de la vivienda. En los años 2006 y 2009 las hipotecas superan a las ventas en más del 40%, probablemente, como resultado de renegociaciones de hipotecas por la crisis. A partir de 2009,  los dos números se van igualando hasta que, a partir de 2012, las hipotecas son inferiores a las viviendas vendidas. Esta “rareza” puede explicarse por dos razones diferentes:

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El deseo de tener vivienda

El mercado de la vivienda en España se ha caracterizado, desde los años sesenta, por ser un mercado con una fuerte predominancia de usuarios propietarios. La crisis actual y la dificultad de obtener un crédito hipotecario han inducido un auge relativo del mercado de la vivienda de alquiler que, con seguridad, ha hecho que el número de viviendas vendidas haya disminuido aún más.

Un número relativamente bajo de ventas de viviendas es especialmente alarmante cuando existe un considerable inventario de viviendas nuevas terminadas sin vender. Por si fuera poco, el análisis de la estructura de población en España parece conducir a expectativas pesimistas sobre la demanda futura de viviendas de la mano de modelos basados en la premisa “una familia, una vivienda” y se han disparado las alarmas sobre el futuro del mercado inmobiliario. Pero ¿es cierto que el número de familias impone un límite al número de viviendas?

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El coste de habitar

alquila-vendeLa crisis económica ha provocado cambios en la forma de acceder al uso de una vivienda. Hasta 2007, la forma mayoritaria de acceso ha sido la compra. Desde el estallido de la crisis, el alquiler ha crecido considerablemente como forma de adquisición. Analizamos a continuación el coste de habitar, si compras o alquilas una vivienda.

Las circunstancias del mercado inmobiliario y de la economía española han cambiado de forma dramática desde 2007 y es posible que permanezcan así durante bastantes años. En los años de auge (1996 a 2006) parecía que las viviendas sufrirían una constante revalorización pero, desde 2007, sus precios no han dejado de caer encadenando la mayor depreciación de la vivienda que podemos documentar en nuestra breve historia estadística.

Aunque sería difícil saber si los precios seguirán cayendo significativamente, parece claro que pasará mucho tiempo antes de que veamos revalorizaciones significativas. Por otro lado, el acceso al crédito hipotecario es mucho más difícil en 2012 que en 2006 y previsiblemente no volverá a ser tan fácil como en el periodo de auge de 1996 a 2006. Estos cambios cuestionan la conveniencia de la compra como forma de acceso al disfrute de una vivienda y plantean la necesidad de comparar la compra con el alquiler.

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¿CUANTO QUEDA DE CRISIS?

crisisEste artículo pretende poner en perspectiva la actual situación de los mercados de vivienda en España comparando la evolución desde 1986 de los precios de las viviendas, el coste medio salarial y, hasta donde es posible, el volumen de ventas de viviendas y así comprender la situación actual de la crisis.

La elección del año 1986 no es casual. Es el año en el que comenzó a elaborarse la estadística de precios de viviendas del Ministerio de Fomento y el inicio del boom inmobiliario que terminó a principios de  1992 coincidiendo con las Olimpiadas y la Expo. El ciclo que comenzó en 1986 es el primer ciclo inmobiliario relativamente bien documentado en España y, por tanto, el único que podemos comparar con el actual.

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