ESTIMACIONES SOBRE LA FUTURA DEMANDA DE VIVIENDA EN ESPAÑA

Los primeros indicios de recuperación del mercado inmobiliario (extraordinariamente castigado durante la crisis) ha propiciado un aumento del número de viviendas iniciadas en 2016 respecto a 2015. Para alguien que se pueda plantear hoy la realización de promociones inmobiliarias es crucial conocer, al menos de forma aproximada, cual puede ser la demanda de vivienda nueva futura. Esta necesidad de conocer la demanda futura vuelve a traer el interés por los, así llamados, modelos de necesidades de vivienda. La estimación de las viviendas “necesarias” cobra importancia para contraponerlas a las viviendas iniciadas (y luego terminadas).

En nuestra opinión, los modelos que pretenden realizar estimaciones de demanda futura de viviendas basadas exclusivamente en modelos de “necesidad” no son útiles para predecir dicha demanda. En este artículo intentaremos ampliar el alcance de estos modelos para intentar superar sus limitaciones.

La escasa utilidad de los modelos de estimación de viviendas necesarias para predecir la demanda de viviendas.

La demanda de viviendas depende más de las condiciones económicas que de la “necesidad” de viviendas calculada a partir del aparente axioma “una familia, una vivienda”.

Es cierto que para cada familia sería deseable tener, al menos, una vivienda pero en los países en los que no es económicamente posible varias familias conviven en una vivienda y en condiciones económicas holgadas una familia puede disponer de más de una vivienda. La demanda de viviendas no tiene un límite claro y son las posibilidades económicas las que determinan el número y tamaño de las viviendas que usa cada familia.

A pesar de lo anterior, es interesante desde el punto de vista del conocimiento del mercado intentar desarrollar un modelo de estimación de demanda de vivienda que supere las limitaciones de los modelos basados en la necesidad.

Un modelo ampliado de estimación de demanda de viviendas.

La estimación de la demanda de viviendas futura debería tener en cuenta, al menos, lo siguiente:

• El saldo de creación-desaparición de familias (atendiendo a los procesos de inmigración, emigración, emancipación, emparejamiento, divorcios, traslado a residencias o viviendas familiares de parientes y defunciones)
• Las necesidades de reposición del parque de viviendas
• Las viviendas que se compran para usos distintos a la primera residencia y que pueden subdividirse en:
  • Las viviendas que no se ponen en el mercado de venta ni en el de alquiler
  • La segunda residencia para uso propio
  • Las viviendas que tienen como destino su alquiler de temporada a turistas o estudiantes
  • Las viviendas que se adquieren por extranjeros y que se usan temporalmente.
  • Las viviendas vacías abandonadas y fuera de mercado.
  • El número mínimo de viviendas que deben permanecer vacías para que sea posible cambiar de vivienda.

En cada uno de los capítulos anteriores existe mayor o menor dificultad en hacer la estimación por falta de datos estadísticos precisos pero, en todos los casos, los resultados dependen de la evolución de la economía de España y del resto de países de Europa.

El saldo de creación–desaparición de familias.

La estimación del número de viviendas principales en la hipótesis “una vivienda, una familia” es el paso previo para estimar una demanda potencial de viviendas destinadas a vivienda principal. Si se crean más familias que las que desaparecen, se necesitarán más viviendas. Se crean familias porque los jóvenes abandonan el hogar familiar, porque llegan inmigrantes y porque hay divorcios. Desaparecen familias porque sus miembros mueren, porque se van los emigrantes y porque algunos divorciados y solteros  se  emparejan y porque personas que vivían solas se integran en alguna unidad familiar.

En este caso contamos con la estimación de hogares del INE para el periodo 2016-2032 que es la siguiente para el conjunto de España:

Si calculamos los incrementos anuales de hogares obtenemos:

Las previsiones para el periodo 2017 a 2032 dan un incremento medio de 60.178 hogares por año que se reparten muy uniformemente.

Las necesidades de reposición del parque de viviendas.

En teoría, las necesidades de reposición del parque vienen de las viviendas que por estado de conservación ruinoso o por obsolescencia deben derribarse. Una forma de calcularlas sería conocer la forma en la que las viviendas desaparecen en función de su antigüedad. Bastaría, para ello, comparar entre censos el número de viviendas construidas en un determinado tramo de años para saber las que han desaparecido en un periodo de diez años. En 2011, 2001 y 1991 la composición del parque de viviendas era la siguiente:

Una simple comparación de las cifras de los tres censos produce los siguientes resultados:

• Hay más viviendas construidas entre 1951 y 1960 en el censo de 2001 que en el censo de 1991 (es imposible que los datos de los dos censos sean correctos)
• Hay más viviendas construidas entre 1971 y 1980 en el censo de 2001 que en el censo de 1991 y más en el censo de 2011 que en los dos anteriores (es imposible que los datos de los tres censos sean correctos)
• Hay más viviendas construidas entre 1981 y 1990 en el censo de 2011 que en el censo de 2001 (es imposible que los datos de los dos censos sean correctos)
• Hay más viviendas construidas entre 1991 y 2000 en el censo de 2011 que en el censo de 2001 (es imposible que los datos de los dos censos sean correctos)
• Hay menos viviendas en el censo de 2011 entre 2001 a 2010 que el aumento de viviendas entre el censo de 2001 y 2011 (debería haber más teniendo en cuenta las que desaparecieron en los últimos diez años construidas antes de 2001 y que la probabilidad de que una vivienda desaparezca durante sus primeros diez años de vida es muy pequeña)

Si hacemos la comparación por tramos de edad entre los censos de 1991, 2001 y 2011 para las viviendas principales obtenemos de nuevo datos imposibles:

A la vista de estos resultados es evidente que no se puede hacer una estimación razonable sobre tasas de desaparición de viviendas por edad utilizando este sistema.

Suponiendo una duración media de 200 años para nuestras viviendas (se trata de una estimación probablemente muy alta de la vida media de una vivienda) sería necesario construir una media de 125.000 viviendas por año sólo para mantener el parque actual.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que una gran parte del parque español de viviendas se construyó entre 1961 y 1980 (aproximadamente 6,65 millones de viviendas)  y que gran parte de esas viviendas se hicieron con muy poca calidad y con estándares de distribución y tamaño muy alejados de los que hoy consideramos adecuados.

En los próximos años, es posible que veamos la sustitución masiva de una gran parte de ésas viviendas. Si eso fuera así, la construcción para reposición podría alcanzar las 350.000 viviendas por año durante 20 años.

Otra posibilidad es asignar porcentajes anuales de desaparición a las viviendas del parque en función de su edad. Una de las pocas cifras que tiene alguna coherencia en los censos de 1991, 2001 y 2011 es la del número de viviendas construidas antes de 1950. Si damos por buena la cifra del censo de 2011, en 60 años habrían desaparecido el 51,89% de dichas viviendas (es decir una media de 0,86% por año). Si aplicamos la misma tasa a las viviendas con más de 30 años de antigüedad obtenemos:

El resultado es una necesidad media de reposición del parque de 83,700 viviendas aproximadamente. Si atendiendo a la mala calidad de las viviendas construidas entre 1950 y 1980 aumentamos su coeficiente de desaparición obtendríamos:

En este caso la necesidad de reposición anual media subiría hasta las 172.000 unidades aproximadamente. El ritmo de sustitución está muy influido por la marcha de la economía: cuanto mayor sea la prosperidad económica mayor número de viviendas antiguas serán sustituidas.

Viviendas no principales.

 Las viviendas no principales incluyen distintos tipos de viviendas que, desde el punto de vista de su destino, podrían clasificarse en:

• viviendas que se compran como inversión a largo plazo y que no se ponen en el mercado de venta ni en el de alquiler
• segunda residencia para uso propio
• viviendas que tienen como destino su alquiler de temporada a turistas o estudiantes
• viviendas que se adquieren por extranjeros y que se usan temporalmente.
• viviendas vacías abandonadas y fuera de mercado.
• viviendas que deben permanecer vacías para que sea posible cambiar de vivienda

Desgraciadamente, las estadísticas sólo distinguen entre viviendas para segunda residencia y vacías y es muy difícil identificar el destino en detalle de cada vivienda.

Por otro lado, el destino de las viviendas cambia a lo largo del tiempo. Las migraciones del campo a la ciudad de los años 50, 60 y 70 dejaron vacías en los pueblos agrícolas muchas primeras residencias que, en parte, se abandonaron definitivamente y, en parte, se reconvirtieron en segunda residencia unos años después. Una parte de las viviendas compradas como inversión y mantenidas vacías han salido en alquiler al mercado y han pasado a ser viviendas principales como consecuencia de la crisis económica. Muchas viviendas de segunda residencia cercanas a grandes ciudades han pasado a ser viviendas principales. Aunque hay pocos datos utilizables, podemos intentar obtener una idea de orden de lo que supusieron para las viviendas las migraciones del campo a la ciudad a partir de los datos de los censos de 1950, 1960, 1970, 1980, 1991, 2001 y 2011:

Podemos observar que en las décadas de los 60 y 70 más de la mitad del incremento del total de viviendas se debió a las viviendas no principales y que en las décadas de los 80 y 90 las viviendas no principales supusieron una aportación muy importante al crecimiento total (entre el 37,11% y el 43,80%). Sin embargo en la década 2001-2010 el incremento de las viviendas no principales sólo contribuyó en un 9,30% al crecimiento general. La década 2001-2010 es excepcional en casi todos los sentidos: registró el mayor crecimiento de viviendas en términos absolutos (4,3 millones sólo un poco superior al incremento  de 4,07 millones en la década 1971-1980 y de 3,8 millones en la década 1991-2000) pero, sobre todo, experimentó el mayor crecimiento en el número de viviendas principales (3,9 millones casi el doble que el máximo del resto de décadas, el que se alcanzó en la década 1991-2000 con 2,42 millones.

Los datos del censo de 1950 combinados con los datos de los censos de 1991, 2001 y 2011 para las viviendas totales y principales anteriores a 1951 dan como resultado una mayor desaparición de viviendas principales que de viviendas totales. Aunque la estimación de la edad de las viviendas en el censo no es fiable, la proporción de errores en un tipo de vivienda o en otro debería ser igual. La diferencia de viviendas principales registradas con respecto a las que correspondería si se hubiera mantenido la proporción entre viviendas totales y principales del censo de 1950 nos permite hacer una estimación (poco precisa) de las viviendas que quedaron vacías en pueblos como resultado de las migraciones campo ciudad. Los resultados se muestran en el cuadro siguiente:

Lo más probable es que la estimación que resulta sea algo inferior a la real pero, a pesar de ello, resulta una cifra considerable. Como decíamos anteriormente, parte de las viviendas abandonadas se reconvirtieron en segundas residencias y, es probable, que gran parte de las viviendas de segunda residencia en provincias que no están en la costa ni en los pirineos ni cerca de Madrid y Barcelona, ni en las capitales de provincia sean estas viviendas que se quedaron vacías como consecuencia de las migraciones campo-ciudad.

Los datos sobre vivienda publicados por el Ministerio de Fomento nos permiten seguir la evolución de las viviendas principales y totales durante la última década:

Los datos de Fomento indican que las viviendas no principales alcanzaron un máximo de 7,34 millones en 2010 y que han disminuido hasta 6,56 millones en 2015. Esta disminución, si es exacta, se explicaría por la movilización de cerca de ochocientas mil viviendas vacías o de segunda residencia que se han ofrecido en venta o en alquiler y que se han alquilado o vendido a usuarios de vivienda principal. El problema es que esta cifra no concuerda con las estimaciones del INE. La estimación del INE para el periodo 2011-2015 da una creación de 833.689 familias y el número de viviendas terminadas en el mismo periodo fue de algo más de 423.000 lo que daría una conversión de viviendas no principales en principales de 410.000 aproximadamente en vez de 800.000. No es fácil saber quién tiene razón sobre el número de nuevas familias creadas durante el periodo y tendremos que trabajar con esta incertidumbre que afecta al número de viviendas vacías que podrían salir al mercado.

La demanda de viviendas en España está más ligada a factores económicos que de estructura de población y la predicción de la demanda de vivienda sólo puede hacerse aceptando bandas de variación muy amplias que oscilarían entre 200.000 y 332.000 viviendas por año para los próximos 10 años dependiendo de la coyuntura económica. Parte de esa demanda puede ser satisfecha con viviendas que antes se destinaban a segunda residencia o se mantenían vacías y ahora se venden o alquilan y con parte del stock de viviendas nuevas terminadas sin vender y, por tanto, no sería necesario construir todas las viviendas que se demanden.

Huérfanos de datos estadísticos precisos, sólo podemos hacer conjeturas basadas en el sentido común. Nosotros proponemos las siguientes:

• No es previsible un aumento de viviendas no principales vacías en los próximos diez años: ya no hay movimientos migratorios significativos del campo a la ciudad y la inversión en vivienda basada sólo en expectativas de revalorización no será atractiva en mucho tiempo. Al contrario, casi 800.000 viviendas que han estado vacías o destinadas a segunda residencia durante años han sido ocupadas desde 2010 hasta hoy como viviendas principales por venta o alquiler. Este proceso de ocupación de viviendas vacías previsiblemente va a continuar durante los próximos años aunque es difícil prever su intensidad.

• Según el censo de 2011, en 2010 había 3.443.365 viviendas vacías y 3.681.565 viviendas secundarias. Suponiendo que las 800.000 viviendas que han pasado (según Fomento) de no principales a principales procedieran todas ellas de las viviendas vacías y que nuestra estimación de las viviendas abandonadas (1,05 millones) fuera correcta, aún quedarían 1,6 millones de viviendas vacías en condiciones de ofrecerse al mercado o 2 millones si hacemos caso a los datos del INE.

• Las viviendas de segunda residencia tendrán difícil su colocación en el mercado nacional mientras no mejore nuestra economía, pero no hay que olvidar un flujo constante de jubilados, prejubilados y trabajadores en activo que preparan su jubilación y que planean una nueva etapa de su vida en climas más benignos. En 2011 tenían entre 55 y 65 años 5.540.876 habitantes que formaban 3.229.755 hogares. Si sólo el 10% de estas unidades familiares decidiera comprar una vivienda en la playa para pasar temporadas una vez jubilados se venderían 32.000 viviendas al año más.

• España es un país que “exporta viviendas”. La venta de viviendas a extranjeros es un negocio rentable para el país: basta analizar que el producto que vendemos se queda en nuestro territorio y que su uso exige gastos en España por parte del comprador. Los precios de nuestras viviendas de la costa son muy atractivos hoy y se abren nuevos mercados de venta en países como Rusia o China. La evolución de la economía de los países europeos será determinante para que el mercado de segunda residencia se reactive y, probablemente, lo hará antes que el resto de mercados de vivienda.

Nuestra predicción de demanda de construcción de vivienda nueva para los próximos diez años se resume en el cuadro siguiente:

Para la opción pesimista hemos elegido la estimación del número de familias del INE (que nos parece sesgada a la baja por la mala situación económica de España en los últimos cinco años), nuestra estimación mínima de las necesidades de reposición del parque,  las ventas actuales de viviendas de segunda residencia a extranjeros suponiendo que los nacionales no comparan más vivienda secundaria y la hipótesis de que se movilizarán un millón doscientas mil viviendas vacías es decir, todas según los datos de Fomento menos el mínimo necesario para permitir cambios de vivienda (400.000 viviendas).

La opción optimista para las unidades familiares daría una tasa por vivienda de 2,43 personas/vivienda principal para una población de 46 millones de habitantes en 2026 (es decir que no es una opción excesivamente optimista), en reposición correspondería a una sustitución mayor del parque de los años 50, 60 y 70, en segunda residencia corresponde a añadir las ventas actuales de viviendas a extranjeros alguna más de familias españolas y, por último, esperamos que sólo se movilicen otras 600.000 viviendas vacías (la mitad que en la opción pesimista).

El resultado es una horquilla muy amplia de entre 100.000 y 292.000 viviendas por año que no se distribuirán uniformemente todos los años (en 2017 la horquilla podría situarse entre 100.000 y 130.000 viviendas para ir creciendo en años posteriores). Cuanto peor sea la situación económica en España más se acercarán los datos reales a la parte inferior de la horquilla. Si pensamos en que nuestra situación económica con la secuela del empobrecimiento generalizado durará durante los próximos 10 años será difícil que se construyan más de 100.000 viviendas por año; si, por el contrario, creemos que seremos capaces de revertir la situación actual y crear una dinámica de creación intensa de empleo primero y de mejora de capacidad adquisitiva después, es posible que alcancemos cifras cercanas a 290.000 viviendas nuevas por año en la década siguiente.

Germán Pérez Barrio

UVE VALORACIONES, S.A.