El deseo de tener vivienda

El mercado de la vivienda en España se ha caracterizado, desde los años sesenta, por ser un mercado con una fuerte predominancia de usuarios propietarios. La crisis actual y la dificultad de obtener un crédito hipotecario han inducido un auge relativo del mercado de la vivienda de alquiler que, con seguridad, ha hecho que el número de viviendas vendidas haya disminuido aún más.

Un número relativamente bajo de ventas de viviendas es especialmente alarmante cuando existe un considerable inventario de viviendas nuevas terminadas sin vender. Por si fuera poco, el análisis de la estructura de población en España parece conducir a expectativas pesimistas sobre la demanda futura de viviendas de la mano de modelos basados en la premisa “una familia, una vivienda” y se han disparado las alarmas sobre el futuro del mercado inmobiliario. Pero ¿es cierto que el número de familias impone un límite al número de viviendas?

«las familias no siguen criterios de optimización de espacios sino que tienden a ocupar toda la superficie»

El mercado de oficinas está limitado por el número de empleados de las empresas que consumen espacio de oficinas porque, en general, las empresas tienden a consumir la superficie exacta que necesitan para optimizar su cuenta de resultados.

Sin embargo, las familias no siguen criterios de optimización de espacios sino que tienden a ocupar toda la superficie que les permite su capacidad adquisitiva. De esta forma, el límite a la demanda de vivienda lo pone la riqueza de las familias no la lógica de la estructura de población. Los muy ricos tienen viviendas en varias ciudades que usan, en ocasiones, sólo durante breves temporadas.

Tampoco el tamaño de las viviendas está limitado por el número de personas que constituyen la unidad familiar sino, nuevamente, por su capacidad adquisitiva.

1. La Villa de Adriano en Tívoli

Adriano fue emperador romano entre el 117 y 138 D.C. En unos terrenos, propiedad de su mujer, construyó la Villa Adriana en Tívoli (a unos 25 Km de Roma) para retirarse a descansar del bullicio de la ciudad y nos dio un ejemplo de lo que puede llegar a ser una vivienda cuando hay recursos suficientes.

El plano siguiente muestra el tamaño de la “vivienda”:

La Villa de Adriano incluía un teatro, dos termas, una hospedería, dos bibliotecas (una griega y otra latina), templos dedicados a Júpiter, Venus y Serapis, un hipódromo, una Academia, un pretorio, dos palacios y un teatro marítimo entre otros elementos más convencionales. Aunque Adriano es, quizá, un caso extremo de pasión por la arquitectura, su villa se inserta dentro de una larga tradición de residencias de emperadores y reyes que nos mostraron que nuestro deseo por poseer vivienda parece no tener otro límite que nuestra imaginación y nuestra riqueza.

2. Lecciones de la Villa de Adriano para nuestro mercado actual

La Villa de Adriano es un ejemplo máximo del deseo humano de construir y disfrutar de lo construido y, en suma, de la preferencia por poseer más espacio habitable. Si lo combinamos con el ejemplo de los muy ricos que poseen diferentes viviendas en diferentes ciudades del mundo, tenemos que desplazar la base de la demanda de vivienda de la necesidad a la capacidad adquisitiva.

Hemos hablado mucho del número de viviendas que constituyen el inventario de viviendas terminadas sin vender y muy poco de las características y calidad de las viviendas que forman dicho inventario. Entre 1996 y 2006, el tamaño medio de las viviendas no dejó de disminuir y la calidad del diseño y de la construcción se deterioró por la necesidad de dar curso a una producción que se había más que duplicado respecto a la situación de 1996. El auge inmobiliario creó muchas viviendas de baja calidad. Muchas de las viviendas que forman parte de ése inventario por su situación poco conveniente, por su tamaño o por su diseño no son atractivas, no sólo para Adriano, sino para un comprador medio.

«El auge inmobiliario creó muchas viviendas de baja calidad»

La demanda de viviendas renacerá cuando mejore nuestra economía. Aspiramos con todo derecho a tener viviendas cada vez más grandes y mejores (y no más pequeñas y peores como ocurrió en el periodo 1996 a 2006). Quien tenga una vivienda querrá otra mayor y mejor situada y, si no existe, habrá una oportunidad para que los promotores la pongan en el mercado. Es el empobrecimiento de la mayor parte de la población y, sobre todo, la falta de trabajo o la expectativa de perderlo lo que afecta negativamente a la demanda de viviendas, no la estructura de población.

La industria de la construcción tendrá que reciclarse porque lo sensato a partir de ahora es no incrementar el número de calles de nuestras ciudades (eso sí está relacionado directamente con la estructura de población) sino trabajar sobre las bolsas de viviendas obsoletas por tamaño, calidad y prestaciones pero bien situadas y rehabilitarlas o sustituirlas por otras. Durante los años 60 y 70 se construyeron millones de viviendas de muy baja calidad y prematuramente envejecidas que, seguramente, tendremos que sustituir en los próximos años.

«Hay un futuro para la mejora continua de la calidad de nuestras viviendas»

La estructura de población no es, necesariamente, una condena para el sector inmobiliario. La demanda de viviendas y la propia estructura de población dependen del desarrollo económico.

Lo que debe preocupar al sector inmobiliario es que, como consecuencia de los recortes y de la carga de la deuda con el exterior, las expectativas de una rápida recuperación económica son escasas para los próximos años.

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05 de junio de 2.013

 Germán Pérez Barrio