El coste de habitar

La crisis económica ha provocado cambios en la forma de acceder al uso de una vivienda. Hasta 2007, la forma mayoritaria de acceso ha sido la compra. Desde el estallido de la crisis, el alquiler ha crecido considerablemente como forma de adquisición. Analizamos a continuación el coste de habitar, si compras o alquilas una vivienda.

Las circunstancias del mercado inmobiliario y de la economía española han cambiado de forma dramática desde 2007 y es posible que permanezcan así durante bastantes años. En los años de auge (1996 a 2006) parecía que las viviendas sufrirían una constante revalorización pero, desde 2007, sus precios no han dejado de caer encadenando la mayor depreciación de la vivienda que podemos documentar en nuestra breve historia estadística.

Aunque sería difícil saber si los precios seguirán cayendo significativamente, parece claro que pasará mucho tiempo antes de que veamos revalorizaciones significativas. Por otro lado, el acceso al crédito hipotecario es mucho más difícil en 2012 que en 2006 y previsiblemente no volverá a ser tan fácil como en el periodo de auge de 1996 a 2006. Estos cambios cuestionan la conveniencia de la compra como forma de acceso al disfrute de una vivienda y plantean la necesidad de comparar la compra con el alquiler.

La comparación entre las dos opciones sólo se puede hacer con rigor utilizando el análisis de inversiones y requiere la elección de un periodo para la comparación y de una tasa de actualización. En este artículo vamos a intentar explicar porqué en los años 90 la mejor opción era la compra estudiando el caso de Carlos y cuál es la situación actual analizando el caso de María y de Juan.

1. El caso de Carlos

Carlos decidió, a finales de 1995, alquilar una vivienda de 140 m2 construidos en la calle Bretón de los Herreros en Madrid por una cantidad equivalente a 780 euros al mes. Hoy paga 1.205,44 euros al mes.

En 1995 se planteó comprar la vivienda. Entonces le pedían por ella el equivalente a 240.000 euros. Aunque le concedían un crédito de 192.000 euros, hubiera necesitado tener en la mano el equivalente a 73.440 euros (48.000 euros del 20% del precio no financiado, 16.800 euros del 7% de ITP y 8.640 euros de los otros gastos asociados a la compra).

La cuota mensual inicial del crédito era de 1.321,92 euros al mes, considerablemente más alta que el alquiler mensual y correspondía a un tipo variable referenciado al MIBOR (luego sustituido por el EURIBOR). Para comparar las dos opciones hemos simulado los flujos de caja que Carlos hubiera pagado si hubiera decidido comprar la vivienda y los hemos comparado con los que realmente pagó por el alquiler.

También hemos simulado el flujo de caja que recibiría hoy si vendiera su vivienda a precio de mercado (480.000 euros) descontando del precio la parte de crédito pendiente de devolver y los gastos de venta (9.600 euros). La cuota mensual habría descendido a partir del primer año siguiendo las bajadas del MIBOR y habría empezado a ser menor que el pago por alquiler a partir del año 2003.

Descontando los flujos de caja al 5% (la media de la deuda pública a largo plazo en el periodo considerado fue del 4,18%) resultaría que el Valor Neto en 1995 de los flujos de caja realmente pagados por Carlos ascendería a -129.559,38 y que el Valor Neto en 1995 de los flujos de caja que habría pagado y recibido en el caso de compra ascendería a -55.169,82 euros (es decir, menos que la cantidad inicial que hubiera tenido que pagar en 1995 para comprar el piso).

Carlos quedó algo desilusionado con el resultado porque, hasta ése momento, creía que había hecho un gran operación. Por supuesto, los resultados dependen de la tasa de actualización elegida y esta debería corresponder con la capacidad de Carlos de rentabilizar sus inversiones alternativas. Los Valores Netos de ambas opciones se igualaban con tasas del 9% anual aproximadamente.

Carlos nos reconoció que el 9% de rentabilidad anual le parecía poco asequible para él. No quisimos contarle a Carlos que, en realidad, la mejor jugada posible (a toro pasado se juega mejor) hubiera sido comprar la vivienda y haberla vendido en 2006 por su valor de mercado de entonces (730.000 euros) para luego alquilar otra por su alquiler de mercado de entonces (2.000 euros al mes).

En este caso el Valor Neto en 1995 hubiera sido positivo por un importe de 83.456,11 euros, es decir, no sólo no habría tenido un coste por disfrutar de la vivienda sino que habría cobrado por vivir en ella. Este resultado es una prueba más de lo desquiciado que estaba el mercado de la vivienda en 2006.

2. El caso de María y Juan

Juan y María quieren un apartamento para iniciar su vida juntos. Se plantean comprar o alquilar un apartamento de un dormitorio de 60 m2 en el barrio de Chamberí en Madrid. El mercado de hoy (octubre de 2012) ofrece pisos de 60 m2 por 240.000 euros en compra o por 750 euros al mes en alquiler.

Entre los dos, ganan 30.000 euros al año en 14 pagas de 2.142,85 euros. Comprar el piso supone pedir un crédito hipotecario de 192.000 euros (80% del precio de compra) a 30 años con un tipo inicial del 3,43% anual (referencia de tipo hipotecario publicada por la AHE en agosto de 2012) con unas cuotas anuales de 10.348 euros (862,33 euros al mes). Pero lo peor es que hay que tener 76.800 euros para hacer frente a la parte de la compra no financiada (48.000 euros) al IVA (19.200 euros) y los gastos de Notario, Registro, AJD y comisión de apertura de la compraventa y el crédito (9.600 euros).

Alquilarlo implica pagar una fianza de tres meses (2.250 euros) y aportar un aval de un año de la renta (9.000 euros) que cuesta aproximadamente 9 euros al mes. Juan no quiere pedirle dinero a su suegro y ve la diferencia entre la cuota y el alquiler (103,33 euros) como una oportunidad de salir más con los amigos.

María cree que su padre no tendrá inconveniente en ayudarles para completar la parte del pago inicial que les falta y tiene la impresión de que pagar un alquiler es tirar el dinero. Además, con un IPC del 3,4% anual (agosto de 2012) el alquiler igualará la cuota hipotecaria en cinco años y luego será mayor.

Por estas razones, María está convencida de que merece la pena hacer un esfuerzo algo mayor y ser propietarios de un piso. También piensa, aunque no se lo ha dicho todavía a Juan, en que más adelante necesitarán una casa mayor y será más fácil adquirirla si ya son propietarios de una más pequeña.

El análisis de inversiones aplicado a un periodo de 10 años revela que María tiene más razón cuanto más alta sea la inflación y/o cuanto más se revalorice la vivienda y que Juan está en lo cierto si la vivienda no vale más que hoy dentro de diez años o si la inflación se mantiene por debajo del 2% durante los próximos diez años y simultáneamente la vivienda no vale dentro de diez años, al menos, un 10% más de lo que vale hoy.

Si el análisis de inversiones se aplica a un periodo más largo las probabilidades de que María tenga razón aumentan. Transcurridos cuarenta años, sólo en escenarios de inflación por debajo del 1,5% y revalorizaciones de la vivienda inferiores al 1% anual habría sido preferible alquilar a comprar. La mayor parte de las parejas que se plantea la compra de un piso no dominan el análisis de inversiones y tienden a tomar la decisión de comprar más fácilmente cuanto menor es la diferencia entre cuota y renta mensual (siempre que una entidad financiera esté dispuesta a financiar).

Hoy en día, el acceso al crédito hipotecario es más difícil y eso ha propiciado un incremento de los contratos de alquiler; muchas familias alquilan viviendas porque no encuentran un crédito hipotecario (no porque hayan tomado una decisión en ése sentido).

3. Conclusiones

En general, usar una vivienda tiene un coste (el coste de habitar) que puede ser mayor o menor dependiendo de la modalidad de adquisición elegida (comprar o alquilar). Las condiciones de la economía española en el periodo 1962 a 2002 han favorecido tanto a quienes compraron viviendas frente a los que decidieron alquilar que han creado la convicción de que es siempre más rentable comprar que alquilar.

Quienes compraron viviendas entre 2003 y 2011 probablemente hubieran tenido un coste de habitar menor si hubieran optado por el alquiler. Hoy, la decisión no está clara y depende del horizonte temporal y de las expectativas de revalorización de las viviendas a medio plazo.

Desde que se declaró la crisis inmobiliaria en 2007, el número de contratos de alquiler ha aumentado de forma constante, más por las dificultades de obtener crédito que por decisiones de los ocupantes de las viviendas.

Probablemente, el número de contratos de alquiler seguirá siendo alto en los próximos años porque, aunque mejore la accesibilidad al crédito, las condiciones económicas ya no favorecen tan claramente a quienes compran frente a quienes pagan alquiler.

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