El efecto de la financiación sobre el precio de las vivienda (Actualización de Junio 2016)

En Junio de 2013, mayo de 2014 y enero de 2016 publicamos tres artículos con el mismo título que analizaban la relación entre el importe de los créditos hipotecarios concedidos para la adquisición de vivienda con la evolución de los precios de las viviendas para así conocer la financiación.

Comenzamos con un gráfico que compara la evolución del número de hipotecas con el número de compraventas de viviendas.

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En el pasado, el número de hipotecas ha sido superior al número de viviendas vendidas porque hay hipotecas que se conceden para ampliar créditos anteriores o para usar el dinero para finalidades distintas de la compra de la vivienda. En los años 2006 y 2009 las hipotecas superan a las ventas en más del 40%, probablemente, como resultado de renegociaciones de hipotecas por la crisis. A partir de 2009,  los dos números se van igualando hasta que, a partir de 2012, las hipotecas son inferiores a las viviendas vendidas. Esta “rareza” puede explicarse por dos razones diferentes:

  • Un incremento excepcional de compras de viviendas sin financiación por parte de los particulares
  • Un incremento de las daciones de pago de promotores y particulares a las entidades financieras (esta operación se registra como venta en las estadísticas y no lleva asociado un crédito hipotecario).

Las daciones en pago desvirtúan el dato de viviendas vendidas. La evolución del número de hipotecas sobre viviendas es más coherente con la evolución de los precios de las viviendas que la evolución del número de viviendas vendidas.

Si comparamos la evolución del precio medio por vivienda con el importe medio de las hipotecas de vivienda obtenemos el gráfico siguiente:

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Para calcular la serie del precio medio de la vivienda hemos multiplicado el precio medio unitario publicado por el Ministerio de Fomento por 103 m2 (superficie construida con zonas comunes media de las viviendas en España).

Desde 1995 hasta 2001 el porcentaje de hipoteca sobre precio pasa del 66% al 80%. A partir de 2002 la tendencia se invierte y pasa del 80% al 60% en 2009 para aumentar lentamente desde ésa proporción hasta hoy (69,86% en septiembre de 2015).

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La evolución de los importes medios de hipoteca por vivienda y del número de hipotecas por vivienda desde 1995

Si reflejamos la evolución del importe medio de hipotecas de vivienda en moneda constante con el número de hipotecas de vivienda representando las parejas de datos importe medio de hipoteca de vivienda-número de hipotecas de viviendas para cada año en un gráfico de dispersión (1) obtenemos:

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La serie publicada por el INE tiene dos bases diferentes: la más antigua (1995-2003) corresponde sólo al conjunto de datos de los asociados a la AHE; la nueva base corresponde  a todas las entidades financieras. Esto obliga a reconstruir la serie para los años 1995 a 2002.

El gráfico permite ver  que hasta el año 2006 el mercado se comportaba como se espera que lo haga un mercado en crecimiento (1), (es decir, se desplaza a lo largo de una línea que pasa por el origen y, por tanto, los aumentos de importe hipotecado son aproximadamente proporcionales a los aumentos del número de hipotecas) aunque se distinguen claramente dos etapas diferentes: hasta 2001 el número de hipotecas y los importes crecen más despacio que en el periodo 2002-2006.

 Para entender mejor lo que significa este tipo de gráfico recomiendo leer el artículo de Ricardo Vergés “Historia de Navidad con final infeliz: el mercado” que hemos incluido en nuestra web v-valoraciones.es

 A partir de 2007 hasta ahora los puntos muestran un mercado que ha perdido la proporcionalidad entre variaciones del número de transacciones y variaciones de precios pero aquí también hay dos etapas: una trayectoria que parece indicar una vuelta progresiva a la proporcionalidad hasta 2009 y otra trayectoria más divergente desde ése año hasta ahora. A partir de 2013, la trayectoria cambia y parece desandar el camino recorrido desde 2012 a 2013. Nos encontramos en una fase de inicio de la  recuperación pero todavía la trayectoria futura es difícil de predecir.

La evolución del saldo vivo hipotecario 

La Asociación Hipotecaria Española publica en su boletín y en su web datos sobre la evolución del saldo vivo hipotecario en el balance de las entidades financieras. La evolución de este saldo sigue la evolución que se muestra en el cuadro siguiente:

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Hasta 2009 el saldo vivo de los créditos hipotecarios sobre viviendas no dejó de crecer. A partir de ése año decrece sin parar desde el máximo de 1,075 billones de euros a los 0,685 billones de noviembre de 2015. La disminución del saldo vivo está acompañada de una reducción enorme en las cantidades que las entidades financieras prestan a los compradores de vivienda desde los 188.642 millones de euros concedidos en 2006 a los 19.972 millones en 2013. En 2014 y 2015 los importes concedidos en créditos a vivienda han aumentado levemente (20.899 y 25.213 millones respectivamente)

Si representamos la evolución de las cantidades destinadas a nuevos créditos hipotecarios cada año obtenemos el gráfico siguiente:

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Desde 2002 hasta 2009 los importes destinados a créditos hipotecarios para vivienda fueron muy altos con un máximo en los años 2006 y 2007.

Si expresamos estos importes en euros constantes de 1995 obtenemos el siguiente resultado:

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En un mercado en equilibrio debería haber una gran correlación entre la raíz cuadrada del índice del importe destinado a créditos hipotecarios de vivienda con el índice de evolución del importe medio de los créditos. Si comparamos estas dos variables expresadas en euros constantes en el periodo considerado obtenemos:

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La correlación se mantiene hasta el año 2007; a partir de este año la divergencia y, por tanto,  el desequilibrio del mercado aumenta sin cesar cada año.  Esta divergencia en aumento sugiere que la crisis ha producido un cambio permanente en la relación entre importes medios  y volumen de inversión.

Evolución futura de los precios

Aunque tradicionalmente el número de transacciones de viviendas ha mantenido una relación bastante constante con el número de hipotecas ya hemos visto que desde el inicio de la crisis ésa relación se ha alterado de forma radical (y especialmente desde 2010)

Esta alteración hace necesario construir un gráfico que relacione el número de viviendas vendidas con sus precios de mercado. Desgraciadamente, no tenemos datos del número de transacciones anteriores a 2004. Para intentar sacar conclusiones hemos completado los datos correspondientes a los años 1995 a 2003 suponiendo que el número de transacciones era el 76% del número de hipotecas de cada año. El resultado de esta reconstrucción comparada con el precio medio de las viviendas cuya fuente son las valoraciones da el siguiente resultado:

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Desde 2013 hasta hoy parece que hemos desandado el camino que se recorrió en sentido inverso entre 2012 y 2013 aunque el número de transacciones ha crecido proporcionalmente más que los precios.

Es difícil hacer predicciones para el resto del año 2016. La mejora de los datos económicos debería propiciar un aumento de transacciones de vivienda. En función de la situación del inventario de viviendas en oferta podría ocurrir  que continúe creciendo el número de transacciones sin aumento de precios (cuando el número de ofertas sea muy alto en relación con la población) o que el nuevo aumento de transacciones genere un aumento de precios casi proporcional al aumento del número de transacciones (cuando las ofertas sean escasas en relación con la población). En cada uno de los mercados ocurrirán cosas diferentes en función de la abundancia de la oferta.

A continuación se muestra ese mismo gráfico para la comunidad de Madrid:

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Si analizamos el gráfico de la comunidad de Madrid veremos que en esta comunidad en el año 2015 ya hubo un aumento de precios del 4,33% con un aumento del número de transacciones del 8,98%, es decir, los precios aumentaron el 48% de lo que aumentaron las transacciones. En el primer trimestre de 2016 los precios aumentaron el 2,99% respecto a 2015 con un aumento del 4,28% del número de transacciones, es decir los precios aumentaron el 70% de lo que aumentó el número de transacciones. Estos datos parecen indicar un progresivo acercamiento a la senda normal de crecimiento de precios y transacciones y es un síntoma de que el mercado en Madrid está muy cerca de normalizarse.

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Si analizamos el gráfico de la provincia de Barcelona veremos que en esta provincia en el año 2015 ya hubo un aumento de precios del 3,71% con un aumento del número de transacciones del 13,67%, es decir, los precios aumentaron el 27% de lo que aumentaron las transacciones. En el primer trimestre de 2016 los precios aumentaron el 3,17% respecto a 2015 con un aumento del 6,34% del número de transacciones, es decir los precios aumentaron el 50% de lo que aumentó el número de transacciones. También en este caso los datos parecen indicar un progresivo acercamiento a la senda normal de crecimiento de precios y transacciones.

Puedes descargar este archivo en PDF en el siguiente enlace.

 Germán Pérez Barrio

UVE VALORACIONES, S.A.

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