Volumen de transacciones y precios, número de hipotecas, ocupados, población y ofertas por cada 1.000 habitantes. Febrero 2016

En las fases de auge (crecimiento del número de transacciones acompañado de crecimiento del precio) y caída (decrecimiento del número de transacciones acompañado de decrecimiento del precio) del ciclo inmobiliario el mejor indicador adelantado de la evolución de los precios de las viviendas es la evolución del número de transacciones de vivienda y permite adelantar la evolución de los precios con dos o tres trimestres de adelanto.

En las dos fases del ciclo que separan a las de auge y caída (cuando hay una fase de ajuste en la que las transacciones bajan y los precios suben o se mantienen estables y cuando hay una fase de ajuste en la que las transacciones suben y los precios todavía bajan o se mantienen estables) no es posible usar este indicador adelantado. En estos momentos nos encontramos en la fase de ajuste en la que las transacciones suben y los precios todavía bajan o se mantienen estables y es difícil hacer predicciones fiables.

Si intentamos sustituir a la variación del número de transacciones como indicador adelantado de los precios en moneda constante por la variación de los ocupados nos encontramos con lo siguiente:

«En estos momentos nos encontramos en la fase de ajuste en la que las transacciones suben y los precios todavía bajan o se mantienen estables y es difícil hacer predicciones fiables.»

Hay una cierta correlación entre la variación de ocupados y la variación de los precios en moneda constante pero antes del año 2012 la relación entre las dos variables era diferente a la que puede observarse a partir de mediados de 2012, probablemente a causa de la reforma laboral de 2011. Hasta 2012 las variaciones en los precios aproximadamente duplicaban las variaciones en el número de ocupados y eran prácticamente sincrónicas con ellas. Desde 2012 hay un desplazamiento de 2 trimestres entre los mínimos y los cambios de signo y la proporcionalidad ha cambiado para las variaciones positivas.

A la vista de estas circunstancias para realizar previsiones para los próximos tres años vamos a usar
cinco indicadores que nos ayuden a estimar la probable evolución futura de los precios. Son los
siguientes:

•  Evolución del número de transacciones y precios: nos ayudará a estimar en qué fase del ciclo inmobiliario se encuentra cada zona.
•  Evolución del número de hipotecas: nos permite conocer si se está produciendo un mayor aporte de dinero al sector y nos ayudará predecir la evolución de los precios.
•  Evolución del número de ocupados: será la variable más importante para estimar la evolución futura de los precios. Puesto que existe una relación muy estrecha entre el número de ocupados y el PIB, usaremos las previsiones del PIB del FMI para España para estimar la evolución del número de ocupados.
•  Evolución de la población: la usaremos como indicador auxiliar de la evolución del número de ocupados.
•  Viviendas en oferta por cada mil habitantes: Cuanto mayor sea la oferta menos probabilidades de que aumenten los precios.

Haremos una consulta al portal de Idealista y dividiremos el número de viviendas en oferta por la población en miles de la provincia o comunidad autónoma correspondiente.

«En el conjunto de España hay 17,37 viviendas en oferta en Idealista por cada mil habitantes.»

Adicionalmente, usaremos las predicciones del FMI para España para estimar la evolución futura del número de ocupados: Los datos son: PIB 2015 (real): 3,2%; PIB 2016 (estimado): 2,7%; PIB 2017 (estimado): 2,3% . La hipótesis que usaremos es que la evolución del número de ocupados será proporcional a la PIB, es decir, su crecimiento disminuirá en 2016 un 15% respecto a 2015 y otro 15% en 2017 respecto a 2016. En 2018 se mantendrá sin variaciones respecto a 2017.

En función del análisis de los cinco indicadores hemos hecho una estimación de la probabilidad de aumento de los precios para los años 2016, 2017, 2018. Estas predicciones son el resultado de la aplicación de una fórmula que calibra la importancia de cada uno de los indicadores a la hora de predecir el aumento futuro. Esta calibración no es el resultado de un estudio estadístico sino que refleja nuestra opinión (intuitiva, prudente y teñida de un cierto pesimismo por la evolución reciente de la economía mundial) sobre qué factores tienen más influencia en la futura evolución de los precios medios de las viviendas. Las predicciones para las viviendas pueden extenderse a la evolución de los precios de sus anexos (garajes y trasteros).

Los cinco indicadores para el conjunto de España

El gráfico volumen de transacciones precios unitarios de venta para el conjunto de España muestra para los años 2014 y 2015 el tímido inicio de la fase de estabilización previa a la fase de crecimiento de precios. El aumento del número de transacciones para el conjunto de España es todavía insignificante y no permite suponer que vaya a producirse un aumento generalizado de precios a corto plazo. Puede comprobarse que el punto correspondiente al año 2015 no está sensiblemente fuera de la línea de tendencia de la fase de descenso de precios y transacciones, lo que indica que la fase de transición está en una fase inicial y todavía continuará durante, al menos, dos años más. La población de España ha aumentado en un 16,99% desde 1998.

Hay un 12,25% menos de ocupados en España que en el primer trimestre de 2008. En 2015, los ocupados han aumentado en un 2,99% y, suponiendo que evolucionaran como la previsión del PIB del FMI, aumentarían en un 2,54% en 2016 y un 2,16% en 2017 y 2018. Aunque el número de hipotecas sobre vivienda aumenta, lo hace a un ritmo muy bajo.

En el conjunto de España hay 17,37 viviendas en oferta en Idealista por cada mil habitantes.

Zonas a estudiar

TOTAL NACIONAL:

• Andalucía: Almería, Cádiz, Córdoba, Granada, Huelva, Jaén, Málaga, Sevilla
• Aragón
• Asturias
• Balears (Illes)
• Canarias
• Cantabria
• Castilla-La Mancha: Ciudad Real
• Castilla y León: León, Palencia, Salamanca, Soria, Valladolid, Zamora
• Cataluña: Barcelona
• Com. Valenciana: Alicante/Alacant, Valencia/València
• Extremadura
• Galicia
• Madrid (Comunidad de)
• Murcia (Región de)
• Navarra
• País Vasco
• La Rioja
• Ceuta
• Melilla

Fórmula utilizada para realizar la estimación del primer año y calibración de la misma

3.1. Transacciones- precios (TP): aquí nos interesa estimar el grado de avance de la fase de transición actual. Para las zonas con un avance similar al de España elegiremos un cero. Las más avanzadas tendrán puntuaciones de 1,5, 1 y 0,5 en función de su grado de avance. Las más retrasadas tendrán un -0,5. Cada puntuación la ponderaremos con un coeficiente (c1) que relacionará la diferencia con un incremento o decremento de valor.

3.2. Población (P): Nos interesa sobre todo en cuanto difiere la variación de la población desde el año 1998 con la variación media de España. Calculamos, primero el porcentaje de diferencia para cada zona estudiada con la media Española. El resultado lo ponderaremos con un coeficiente (c2) que relacionará la diferencia con un incremento o decremento de valor.

3.3. Ocupados (O): Nos interesa distinguir entre la variación de ocupados entre el primer trimestre de 2008 y el cuarto trimestre de 2015 y la variación de ocupados del último año y en cada una de ellas cuanto se desvía de la media nacional respectiva. A cada una de las desviaciones la ponderaremos con un coeficiente (c3 para la variación desde 2008 y c4 para la variación anual) que relacionará la diferencia con un incremento o decremento de valor.

3.4. Hipotecas de viviendas (H): Nos interesa sobre todo en cuanto difiere la variación de las hipotecas desde el año 2013 con la variación media de España. Calculamos, primero el porcentaje de diferencia para cada zona estudiada con la media Española. El resultado lo ponderaremos con un coeficiente (c5) que relacionará la diferencia con un incremento o decremento de valor.

3.5. Ofertas en Idealista cada mil habitantes (I): Nos interesa sobre todo en cuanto difieren las ofertas del portal Idealista de cada zona con la variación media de España. Calculamos, primero el porcentaje de diferencia para cada zona estudiada con la media Española. El resultado lo ponderaremos con un coeficiente (c6) que relacionará la diferencia con un incremento o decremento de valor.

Estimaremos un índice que estimará la intensidad relativa de los aumentos futuros de valor en relación a la media de España mediante la fórmula:

Índice=TPxc1+Pxc2+O1xc3+O2xc4+Hxc5+Ixc6

Los valores adoptados para los coeficientes para estimar el índice son:

La mayor influencia en la variación del precio corresponde a O1(variación de ocupados desde 2008) seguido de I (ofertas cada mil habitantes), TP (situación de la fase de transición), P (variación de la población),H (hipotecas) y, por último y con menor influencia O2 (variación de ocupados el último año)

Resultados y Conclusiones

Hay seis zonas en las que la probabilidad de que los precios suban para los próximos dos años más que la media nacional es muy alta. Son, por orden de mayor a menor probabilidad:

• Ceuta
• Balears (Illes)
• Melilla
• Canarias
• Málaga
• Madrid

Hay doce zonas más en las que la probabilidad de que los precios suban para los próximos dos años más que la media nacional es alta. Son, por orden de mayor a menor probabilidad:

• Barcelona
• Alicante/Alacant
• Cataluña
• Granada
• País Vasco
• Navarra
• Cádiz
• Aragón
• La Rioja
• Sevilla
• Salamanca
• Almería

El resto de las zonas estudiadas tienen una probabilidad alta de que los precios suban igual o menos que la media de España para los próximos dos años. Son, por orden de mayor a menor probabilidad:

• Com. Valenciana
• Castilla-La Mancha
• Extremadura
• Valladolid
• Galicia
• Huelva
• Jaen
• Córdoba
• Castilla y León
• Murcia (Región de)
• Palencia
• Zamora
• Valencia/València
• Soria
• Cantabria
• Ciudad Real
• Asturias
• León

A continuación, se muestra el cuadro con los datos resumidos de cada zona:

Las estimaciones del índice para cada zona son:

Un índice positivo indica una probabilidad mayor que la media de que suban los precios (o de que suban más que la media de España) un índice negativo indica una probabilidad menor que la media.

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