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24 de octubre de 2023 Infografías, Post Escribe un comentario

Te contamos en qué provincias españolas hay superávit de vivienda

En un post que publicamos no hace mucho, hablábamos sobre esas provincias de España en las que existe déficit de vivienda, lo que arrojaba una pista excepcional para inversores que buscan zonas en las que invertir. Hoy venimos a hablar justo de lo contrario, de esas provincias de nuestro país en las que la vivienda presenta superávit, por lo que, si bien merece la pena invertir en la compra de un hogar, quizás no sea tan buena idea para constructores que estén eligiendo zona donde alzar sus proyectos.

Recientemente, se ha publicado el censo de viviendas 2021 en España, un acontecimiento que arroja luz sobre la situación actual del mercado de la vivienda en el país. Este censo ha implementado una novedosa metodología para identificar viviendas desocupadas, proporcionando una visión detallada de la composición del parque de viviendas en diferentes regiones y su influencia en la evolución de los precios.

Desde @UVE Valoraciones, hemos realizado un análisis que abarca el período desde 1996 hasta la fecha actual. Este punto de partida se seleccionó debido al inicio de un ciclo inmobiliario significativo a partir de ese año, marcando un hito crucial en la dinámica del mercado de viviendas en España.

El conjunto de viviendas se clasifica en dos categorías esenciales: el inventario total y el inventario en utilización. El inventario total se ha configurado a partir de los datos recopilados en los censos de los años 1991, 2001, 2011 y 2021, tomando como referencia el 31 de diciembre de cada año. Estos datos han sido actualizados hasta el año 2023 mediante la incorporación de visados y certificados de finalización de proyectos proporcionados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). A partir del inventario total, se estima la cantidad de viviendas destinadas a algún tipo de uso, ya sea como residencia permanente o para alojamiento temporal durante al menos 15 días al año.

El censo de 2021 ha introducido una metodología innovadora para calcular el parque en uso. Este método se basa en el consumo eléctrico durante un año completo. Esta aproximación ofrece ventajas significativas al ser objetiva y basarse en registros a largo plazo, en contraposición al método anterior que dependía de la percepción subjetiva del agente censal para determinar si una vivienda estaba desocupada o en uso. Sin embargo, esta nueva metodología también plantea desafíos, como la precisa vinculación de los contadores eléctricos con las referencias catastrales individuales y la posibilidad de que infravalore el número de viviendas con uso ocasional (generalmente turístico) por ser el año 2020 (afectado por el confinamiento) el año elegido.

Los resultados del análisis revelan una situación peculiar: existe un superávit de más de 433.000 viviendas en toda España, pero la distribución de este excedente es altamente desigual a nivel provincial.

Es importante destacar que, en las provincias con una alta actividad turística, los superávits calculados pueden no ser precisos y los déficits podrían ser mayores. Por ejemplo, provincias como Alicante, Santa Cruz de Tenerife, Málaga, Girona, Baleares y Las Palmas podrían estar experimentando déficits reales debido a la demanda de viviendas por parte de no residentes y turistas. La evolución de los precios en Alicante y Málaga son más coherentes con déficits significativos de vivienda que con pequeños déficits (Alicante) o con superávits (Málaga) lo que nos reafirma en la impresión de que el censo ha subestimado el número de viviendas de uso ocasional en las zonas turísticas.

Nuestro estudio también destaca una correlación interesante: las provincias con superávits de viviendas parecen estar experimentando una menor presión al alza en los precios de la vivienda, mientras que las provincias con déficits ofrecen oportunidades para los promotores inmobiliarios.

Además de analizar la situación a nivel provincial, nos hemos centrado en áreas funcionales definidas por el Instituto Nacional de Estadística (@INE). Estas áreas agrupan municipios alrededor de una ciudad principal y se consideran mercados de viviendas relacionados. Este enfoque ha permitido identificar áreas específicas con déficits significativos de viviendas, lo que puede ser de gran valor para futuras promociones inmobiliarias.

En resumen, el análisis de los datos del censo de viviendas 2021 revela una imagen compleja del mercado de la vivienda en España, con desequilibrios significativos a nivel provincial y en áreas funcionales. Estos desequilibrios pueden ejercer una influencia notable en los precios de la vivienda y ofrecer oportunidades para los inversores y promotores inmobiliarios.

No obstante, es importante tener en cuenta que los datos del censo podrían subestimar el número de segundas residencias y sobrestimar la cantidad de viviendas vacías, especialmente en áreas turísticas. Por tanto, se recomienda realizar un análisis detallado de cada región antes de tomar decisiones de inversión.

Este estudio proporciona una visión valiosa de la dinámica del mercado de la vivienda en España y puede servir como base para futuras investigaciones y decisiones estratégicas en el sector inmobiliario. Mantente atento a las provincias y áreas funcionales con superávit de viviendas, y considera cuidadosamente los desafíos y oportunidades que plantea el mercado inmobiliario en tu región de interés.

Y antes de terminar, te dejamos, a modo de curiosidad, un gráfico que representa las áreas funcionales ordenadas por mayor tasa de ocupación a menor:

10 de octubre de 2023 Infografías, Post Escribe un comentario

Descubre en qué provincias españolas hay déficit de vivienda

La reciente publicación del censo de viviendas 2021 en España ha arrojado luz sobre la situación del mercado de la vivienda en el país. Este censo, que utiliza una nueva metodología para identificar viviendas desocupadas, ofrece una visión más detallada de la composición del parque de viviendas en diferentes zonas y su influencia en la evolución de los precios.

En base a ello, desde @UVE Valoraciones hemos llevado a cabo un análisis centrado en el período desde 1996 hasta el presente, ya que a partir de ese año comenzó un ciclo inmobiliario caracterizado por un auge en la construcción de viviendas. Se eligió este año como punto de partida debido a la disponibilidad limitada y la poca fiabilidad de los datos anteriores.

El parque de viviendas se divide en dos categorías: el parque total y el parque en uso. El parque total se obtiene de los censos de 1991, 2001, 2011 y 2021 con fecha al 31 de diciembre de cada año, actualizado hasta 2023 mediante visados y certificados de final de obra proporcionados por el MITMA. A partir de este total, se deduce el número de viviendas con algún tipo de uso, ya sea para albergar un hogar o como alojamiento temporal durante al menos 15 días al año.

A diferencia de censos anteriores, el censo de 2021 estima el parque en uso a través del consumo eléctrico, lo que proporciona un cálculo objetivo basado en registros durante todo un año. Esto evita el problema de definir si una vivienda se considera secundaria o vacía, que dependía del criterio del agente censal en censos anteriores. Sin embargo, esta metodología puede presentar desafíos, como la dificultad de vincular los contadores eléctricos con las referencias catastrales individuales y la posibilidad de que infravalore el número de viviendas con uso ocasional (generalmente turístico) por ser el año 2020 (afectado por el confinamiento) el año elegido.

El estudio revela que, a pesar de un superávit de más de 433.000 viviendas en toda España, la distribución es altamente desigual a nivel provincial. Solo 13 provincias muestran un déficit de viviendas, y de esas, solo 8 tienen déficits significativos, superiores al 1%.

En la siguiente imagen mostramos esas provincias que presentan déficit:

Es importante destacar que, en las provincias con una alta actividad turística, los superávits calculados pueden no ser precisos y los déficits podrían ser mayores. Por ejemplo, provincias como Alicante, Santa Cruz de Tenerife, Málaga, Girona, Baleares y Las Palmas podrían estar experimentando déficits reales debido a la demanda de viviendas por parte de no residentes y turistas. La evolución de los precios en Alicante y Málaga son más coherentes con déficits significativos de vivienda que con pequeños déficits (Alicante) o con superávits (Málaga) lo que nos reafirma en la impresión de que el censo ha subestimado el número de viviendas de uso ocasional en las zonas turísticas.

Impacto en los Precios de la Vivienda

El estudio de UVE Valoraciones también señala una correlación entre los superávits de viviendas y la estabilidad de los precios de la vivienda. Las provincias con superávits parecen experimentar menos presión al alza en los precios de la vivienda, mientras que las provincias con déficits presentan oportunidades para los promotores inmobiliarios.

Además de analizar las provincias, nos hemos centrado en áreas funcionales definidas por el @INE, que agrupan municipios en torno a una ciudad principal. Esto ha permitido identificar áreas específicas con déficits significativos de viviendas, lo que puede resultar valioso para futuras promociones inmobiliarias.

El análisis de los datos del censo de viviendas 2021 revela una imagen compleja del mercado de la vivienda en España, con desequilibrios significativos a nivel provincial y áreas funcionales. Estos desequilibrios pueden influir en los precios de la vivienda y ofrecen oportunidades para los inversores y promotores inmobiliarios.

Sin embargo, se debe tener en cuenta que los datos del censo pueden subestimar el número de segundas residencias y sobreestimar el número de viviendas vacías, especialmente en áreas turísticas. Por lo tanto, se recomienda un análisis detallado de cada zona antes de tomar decisiones de inversión.

Este estudio proporciona una visión valiosa de la dinámica del mercado de la vivienda en España y puede servir como base para futuras investigaciones y decisiones estratégicas en el sector inmobiliario.

25 de septiembre de 2023 Post Escribe un comentario

Así evoluciona el precio de la vivienda en 2023

La fluctuación de los precios de las viviendas es un tema que ha captado la atención de expertos y consumidores por igual. Sin embargo, al consultar diversas fuentes, nos encontramos con resultados divergentes. En este artículo exploraremos en detalle estas diferencias y cómo han evolucionado a lo largo de los años 2021 y 2022, así como en el segundo trimestre de 2023. Nuestro objetivo es arrojar luz sobre la relevancia de cada fuente de información en la comprensión de la dinámica de los precios de las viviendas.

Las fuentes que analizaremos son las siguientes:

  • INE (Instituto Nacional de Estadística): Índice de precios de viviendas declarados ante notario.
  • MITMA (Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana): Precios medios tasados de viviendas.
  • Idealista: Precios medios de ofertas publicadas mensualmente.
  • Fotocasa: Precios medios de ofertas calculadas por UVE.
  • Colegio de Registradores de la Propiedad: Precios medios de compraventas de viviendas registradas.
  • Consejo General del Notariado: Precios medios y superficies medias de vivienda.
  • Entidades Financieras: Importes medios de las hipotecas concedidas en viviendas.

Los resultados finales revelan una variación en el crecimiento de los precios de viviendas durante dos años y medio, oscilando entre el 11,10% (Importe medio de las hipotecas) y el 14,67% (INE). Sin embargo, lo más interesante son las diferencias en la evolución a lo largo de este período. Mientras que Idealista y Fotocasa muestran una notable concordancia en su evolución trimestral y en los resultados finales hasta el segundo trimestre de 2023, otros índices muestran un comportamiento diferente. Los crecimientos son más pronunciados en 2021 y disminuyen significativamente a partir del primer semestre de 2022 en los índices basados en portales de ofertas de venta y el resto.

Esta divergencia se hace más evidente si observamos la evolución de los índices a partir del primer trimestre de 2022. Los índices basados en portales de ofertas muestran incrementos superiores al 10% en el año y medio considerado, mientras que los demás experimentan aumentos más modestos, entre el 0,63% y el 5,65%.

Dificultades en la Comparación de Precios Unitarios

Uno de los desafíos al comparar estas fuentes es la falta de coherencia en las superficies utilizadas por cada una. Los precios unitarios varían en función de la superficie utilizada como referencia. Por ejemplo, los Registradores dividen por la superficie registrada, que puede ser la superficie útil, construida o construida con comunes. Sin embargo, esta divergencia se aborda en parte mediante la publicación de superficies medias por parte de algunas fuentes.

Posibles Explicaciones

Las diferencias en la evolución y en las superficies medias plantean preguntas intrigantes. Una conjetura es que los vendedores fijan sus precios teniendo en cuenta la evolución pasada de los precios y el IPC, mientras que los compradores se ven afectados por las subidas de los tipos de interés. En 2022, las sucesivas subidas de los tipos de interés impactaron en las cuotas hipotecarias, reduciendo la capacidad de compra de los interesados y dando lugar a negociaciones más intensas en los precios finales de compra. Esto podría explicar las diferencias entre los precios de Fotocasa y los de los Registradores y Notarios a partir de mediados de 2022, así como la disminución de la superficie media en las transacciones .en Notarios y Registradores y los aumentos en superficies medias de Fotocasa.

Conclusiones y Perspectivas

En resumen, desde el primer trimestre de 2022, se observa una marcada diferencia entre los indicadores basados en ofertas de venta (Fotocasa e Idealista) y el resto de fuentes. El aumento de las diferencias a partir del segundo trimestre de 2022 sugiere un efecto significativo de las subidas de los tipos de interés en los precios, más como resultado de la negociación entre comprador y vendedor que de las expectativas de los vendedores.

A pesar de estas divergencias, los precios no han disminuido, aunque han crecido a un ritmo menor que el IPC. La paulatina disminución de la superficie media de las viviendas vendidas refleja las dificultades de compra de los usuarios-propietarios, quienes han tenido que ceder parte de la superficie para adquirir una vivienda. En el mercado, los inversores patrimonialistas han ganado terreno debido a la subida de los alquileres y la escasez de oferta de alquiler en ciudades y zonas turísticas.

En definitiva, el mercado inmobiliario es un reflejo de las dinámicas económicas y financieras, y su evolución es crucial tanto para los compradores como para los inversores. Estaremos atentos a cómo se desarrolla en los próximos años y cómo impactará en la vida de los consumidores.

 

5 de junio de 2023 Post Escribe un comentario

Efectos de la subida de tipos de interés en mercado residencial

El confinamiento tuvo un impacto inmediato en el mercado residencial, con una drástica reducción del 52% en las transacciones de vivienda debido a las dificultades de movilidad y la incertidumbre en los precios. Sin embargo, el mercado inmobiliario mostró resiliencia con una disminución mínima en los precios en el segundo trimestre de 2020.

Las medidas adoptadas para proteger el empleo y reactivar la economía tuvieron un impacto positivo en este mercado, impulsando una rápida recuperación. Para marzo de 2021, el número de transacciones se había recuperado a niveles similares a los previos al confinamiento. Las inyecciones de liquidez para estimular la economía también influyeron en la inflación, lo que motivó la compra de viviendas como protección contra la incertidumbre económica y aumentó los precios en el mercado residencial.

Entre febrero de 2021 y junio de 2022, el IPC experimentó un aumento del 13,38%. Este incremento impulsó aún más la demanda de viviendas. Aunque el aumento de precios de las viviendas fue inferior al incremento de la inflación, muchos inversores consideraron la inversión en vivienda como una forma segura de protegerse contra la incertidumbre económica.

Sin embargo, la subida de los tipos de interés presenta nuevos desafíos para el mercado residencial español. El aumento de los tipos de interés de referencia, impulsado por el Banco Central Europeo para parar la inflación, afecta directamente a los préstamos hipotecarios y a las cuotas mensuales de los propietarios. Aunque los efectos completos de esta subida aún no se han sentido plenamente en el mercado inmobiliario, los últimos datos indican una disminución en el número de transacciones y una posible estabilización o leve disminución en los precios nominales.

Las tendencias en la Eurozona muestran leves disminuciones en los precios después de un período de incrementos significativos, y en el mercado residencial español se espera una situación similar. A medida que dejamos atrás la pandemia, sus efectos aún se hacen sentir en el mercado residencial. La subida de los tipos de interés podría afectar tanto el número de transacciones como los precios. Se espera que el mercado se ajuste a los niveles previos a la pandemia, lo que implica una disminución en el número de transacciones y una posible estabilización o leve disminución en los precios de las viviendas en el mercado español.

Así, la evolución del mercado residencial español durante la pandemia ha sido un viaje tumultuoso, desde la caída inicial en las transacciones debido al confinamiento hasta la recuperación impulsada por las medidas de estímulo económico. Sin embargo, la subida de los tipos de interés plantea nuevos desafíos. A medida que avanzamos hacia una nueva etapa post-pandemia, será interesante observar cómo se adapta y se recupera el mercado residencial español en el futuro cercano.

22 de mayo de 2023 Post Escribe un comentario

Despoblación y vivienda

Cada vez hay más pueblos que, ante el riesgo de morir por la despoblación, envían mensajes de socorro con planes apetecibles que invitan a vivir allí. A esto se suman los ayuntamientos y ONG que, con frecuencia, lanzan iniciativas para que familias migrantes se instalen en zonas rurales al borde de la desaparición. Y no es para menos, teniendo en cuenta que, el vacío de estos lugares está ocasionando la huida no sólo de pequeños comercios o negocios, sino también de servicios tan básicos como la farmacia o la atención sanitaria primara.

El fenómeno de la despoblación de una parte cada vez mayor del territorio nacional no es único en España, sino algo muy extendido en los países con economías más desarrolladas, aunque es cierto que el proceso no se ha desplegado por igual en todos los lugares. En el caso de China, en 1975 sólo el 15% de la población estaba en ciudades, mientras que en 2021 el porcentaje llegó al 63%. En cambio, en India el porcentaje en 2021 era del 35%. Un dato que choca con el ejemplo español, en el que era en 2021 del 82,8% y con el del Reino Unido, donde se alcanzaba el 84%. En Estados Unidos la cifra se alza al 83%, en Francia al 81%, mientras que Alemania registraba el 78%. Italia, en cambio, sólo el 71%.

Estas cifras demuestran que incluso en los países desarrollados el proceso de concentración en ciudades sigue aumentando, por lo que es más probable que la llamada España vaciada siga perdiendo población de forma inexorable.

El origen de todo ello está en la revolución industrial que comenzó un proceso, que todavía está en desarrollo, de concentración de la población mundial en grandes ciudades. La mecanización de las labores agrícolas eliminó la necesidad de contar con una población numerosa trabajando en los campos en los que se produce el alimento y dio lugar a un cambio en la ocupación del territorio, que sólo tiene un único precedente histórico: la progresiva estabilización de la población humana repartida uniformemente por las tierras cultivables que produjo la invención de la agricultura en un proceso que duró 10.000 años aproximadamente.

Hace 10.000 años la mayor parte de la población humana estaba formada por cazadores recolectores nómadas. La invención de la agricultura y su progresiva expansión por toda la tierra hasta completarse a finales del siglo XVIII tuvo dos consecuencias: un reparto más o menos uniforme de la población humana en las tierras cultivables (en muchas ocasiones a la fuerza como población esclava) y un considerable aumento de la población humana desde entre 30 y 60 millones de habitantes hace 10.000 años hasta 600 millones de habitantes aproximadamente a finales del siglo XVIII.

La revolución industrial inició un nuevo proceso que está teniendo dos consecuencias principales: la concentración cada vez mayor de la población humana en enormes ciudades, con la consiguiente despoblación de las zonas no urbanas y un nuevo aumento de la población mundial hasta los actuales 7.900 millones de habitantes, con una previsión de alcanzar un máximo cercano a los 12.000 millones. Hasta el inicio de la revolución industrial las ciudades grandes eran una excepción en un territorio relativamente uniformemente ocupado. En la actualidad, estas no dejan de crecer y tienden a formar continuos urbanos que se pueden calificar ya de auténticas Megalópolis.

El fenómeno de la despoblación creciente de grandes áreas del territorio debe verse en perspectiva como un proceso de cambio estructural en marcha de gran importancia a nivel mundial contra el que tendría poco sentido luchar. Esto no es incompatible con plantear medidas que ayuden a los cada vez más escasos habitantes de estas áreas a recibir la más amplia gama de servicios posibles y no sólo la ya mencionada farmacia o el médico de atención primaria, sino otros servicios como los bancos, para que trámites tan habituales como actualizar la cartilla o sacar dinero del cajero, dejen de ser una quimera en la olvidada España rural.

9 de mayo de 2023 Post Escribe un comentario

Predecir burbujas inmobiliarias

En UVE Valoraciones hemos desarrollado un modelo del tipo AdjustedMarketValue, basado en el cálculo de una línea de tendencia de precios en el largo plazo, que toma como referencia parámetros relacionados con las rentas de las familias, el empleo y las condiciones de financiación. Y gracias a este modelo, predecimos que habrá mayores bajadas de precios en 2023 para las provincias con alto componente turístico en sus economías, a excepción de Alicante. Y en dos provincias, subidas en todas las hipótesis consideradas (Barcelona y A Coruña). Por otro lado, en otras tres anuncia bajadas en todas las hipótesis (Castellón, Tarragona y Guadalajara) y en el resto, subidas para la opción optimista y bajadas para la pesimista.

A continuación, se muestra un gráfico que representa con una línea azul la evolución desde 1996 del precio medio de la vivienda en España, calculado a partir de los precios unitarios publicados por el MITMA y de la superficie media de las viviendas del censo de 2011. La línea gris refleja la predicción de nuestro modelo, en función de las cuatro variables más relacionadas con el precio: crecimiento de los ocupados, crecimiento del salario medio, índice de referencia de los créditos hipotecarios (IRPH) y duración media en la contratación de los créditos hipotecarios de vivienda. La línea roja marca la tendencia de los precios de las viviendas, contra la que se compara la línea azul para detectar burbujas: si la línea azul se separa por encima de la roja de forma apreciable, significa que hay burbuja.

Las predicciones de nuestro modelo a partir de las variables observadas (línea gris) son razonablemente parecidas a los precios reales (línea azul) y que, para el conjunto de España los precios reales son levemente inferiores a la tendencia sostenible a medio plazo (línea roja), lo que descarta la existencia de una burbuja inmobiliaria a nivel nacional, un hecho compatible con la existencia de pequeñas burbujas inmobiliarias locales. Uno de los aspectos más interesantes del modelo de predicción de UVE Valoraciones es que permite predecir la evolución futura de los precios a partir de hipótesis sobre el comportamiento de las cuatro principales variables que sirven para estimar los precios.

La línea de tendencia representa el valor sostenible del colateral que debe acompañar la vida de un crédito hipotecario a largo plazo. Y la diferencia positiva entre la línea de tendencia y el precio actual de los inmuebles en el mercado se emplearía como indicador de sobrevaloración y serviría de aviso de la necesidad de cualquier ajuste hipotecario.

Para arrojar luz sobre las conclusiones planteadas por este modelo de predicción, en UVE Valoraciones hemos estudiado tres hipótesis, para analizar tres casos, desde el más pesimista, hasta el más optimista, en función de tres variables: variación del número de ocupados, variación del coste salarial y tipos de interés medios para créditos hipotecarios.

La aplicación del modelo a nivel provincial muestra resultados divergentes para las diferentes provincias. Mientras algunas muestran crecimiento de precios tanto para la hipótesis más optimista como para la más pesimista -muy pocas-, otras muestran bajadas de precios para todas las hipótesis – también son pocas- y unas terceras, que representan la mayor parte, muestran crecimientos para la hipótesis más optimista y decrecimientos para la más pesimista. Te invitamos a que eches un vistazo al estudio completo: https://v-valoraciones.es/prevision-de-evolucion-de-precios-para-2023-a-partir-de-nuestro-modelo-de-prediccion-marzo-2023/

UVE Valoraciones ha desarrollado este modelo de predicción, como respuesta a la obligación que tienen las sociedades de tasación de contar con sistemas que permitan predecir bajadas significativas de precios que vayan a permanecer en el medio plazo, de acuerdo con la norma ECO 805/2003.

La fiabilidad de nuestro modelo de predicción se contrasta aplicando el modelo a años anteriores de los que se conoce la evolución real de los precios. Si las predicciones del modelo se parecen a la realidad de forma continuada a lo largo de los últimos 26 años en una zona concreta, consideramos que tiene una fiabilidad aceptable para hacer predicciones para 2023 en dicha zona. En caso contrario, consideramos los resultados como poco fiables y hemos renunciado a publicarlos para la zona correspondiente.

11 de abril de 2023 Post Escribe un comentario

¿Qué divergencias hay en la evolución de los precios según la fuente consultada?

En UVE Valoraciones elaboramos, casi a nivel mensual, estudios sectoriales. Entre ellos, analizamos el comportamiento de los precios del mercado inmobiliario y, en este trabajo, nos hemos dado cuenta de que, dependiendo de la fuente consultada, los resultados de la evolución de los precios de las viviendas en 2022 difieren considerablemente. Existen divergencias en los resultados según las fuentes y su evolución durante los años 2021 y 2022.

Las fuentes que vamos a comparar son las siguientes:

  • Índice de precios de viviendas declarados ante notario publicado trimestralmente por el INE a partir de datos proporcionados por los notarios
  • Precios medios tasados de la vivienda publicados por el MITMA trimestralmente a partir de datos proporcionados por las sociedades de tasación
  • Precios medios de ofertas publicadas mensualmente por el portal IDEALISTA
  • Precios medios de ofertas calculadas por UVE Valoraciones, a partir de los datos del portal FOTOCASA
  • Precios medios de compraventas de viviendas registradas publicado trimestralmente por el colegio de Registradores de la Propiedad.

La serie publicada por Idealista es mensual y sale casi al día siguiente de terminarse el mes, pero desgraciadamente su evolución no concuerda con los datos de Registradores y MITMA. A la vista de lo que muestran los gráficos (series de Registradores y MITMA) podríamos concluir que la subida de tipos de interés ya ha impactado en los precios de las viviendas a partir de mediados de 2022, frenando su incremento o, incluso, bajándolos levemente.

Por su parte, el incremento de las diferencias entre las ofertas de Fotocasa y los precios registrados a partir del segundo trimestre de 2022 viene a reforzar la sensación de un fuerte efecto sobre los precios de la subida de los tipos de interés, más como consecuencia de la negociación entre comprador y vendedor que de las expectativas de los vendedores, que siguen tomando como referencia para fijar sus ofertas los datos publicados sobre subidas de precios en el año anterior.

Existen, además, diferencias en el cálculo para cada una de las fuentes, en función de que lo calculemos como la variación entre el último trimestre de 2022 frente al último trimestre de 2021, la variación entre la media anual de 2022 frente a 2021 o (en los casos que está disponible) la variación entre diciembre de 2022 y diciembre de 2021.

De la comparación de fuentes de precios, la serie MITMA no es sólo la más antigua y la más granular (la que da series de precios continuas por zonas más pequeñas de hasta municipios de más de 25.000 habitantes) sino que es razonablemente parecida en su evolución a la de los precios inscritos en los registros de la propiedad, aunque no publica la media de superficies de viviendas asociada a cada dato y es un índice que se publica por trimestres con un retraso de casi dos meses.

La serie publicada por Idealista es mensual y sale casi al día siguiente de terminarse el mes, pero desgraciadamente su evolución no concuerda con los datos de Registradores y MITMA.

A la vista de lo que muestran los gráficos (series de Registradores y MITMA) podríamos concluir que la subida de tipos de interés ya ha impactado en los precios de las viviendas a partir de mediados de 2022, frenando su incremento o, incluso, bajándolos levemente. Y, el incremento de las diferencias entre las ofertas de Fotocasa y los precios registrados a partir del segundo trimestre de 2022 viene a reforzar la sensación de un fuerte efecto sobre los precios de la subida de los tipos de interés, más como consecuencia de la negociación entre comprador y vendedor que de las expectativas de los vendedores, que siguen tomando como referencia para fijar sus ofertas los datos publicados sobre subidas de precios en el año anterior.

Os compartimos el enlace a la reflexión que hemos hecho, al completo, con una serie de gráficos y cuadros según la forma de calcular elegida para cada una de las fuentes considerada: https://v-valoraciones.es/como-evoluciono-el-precio-de-la-vivienda-en-2022/

14 de marzo de 2023 Post Escribe un comentario

¿QUÉ NIVEL DE ESFUERZO NECESITAS PARA COMPRAR UNA VIVIENDA?

Justo hace un año, en UVE Valoraciones hicimos público un informe en el que evaluamos el esfuerzo necesario para comprar una vivienda. Un año después, volvemos a revisar los datos para ver cómo es hoy esta realidad. Y podemos decir que, durante 2022, el esfuerzo para adquirir una vivienda residencial (medido como el resultado de dividir el precio medio de la vivienda por la renta anual familiar) alcanzó su mínimo para el conjunto de España, al fijarse en 6,32 años. Esto significa que se necesitó la renta de 6,32 años de toda una familia para hacerse con una vivienda propia. Esta cifra encuentra su polo opuesto en 2007, en el que se alcanzó el máximo esfuerzo, al necesitar una familia la renta de 8,15 años de trabajo para adquirir una casa en propiedad.

En esta ocasión, el estudio analiza la relación entre las medias anuales por hogar y los precios medios de las viviendas de 276 municipios de mayor población, representando el 60% de toda España, y teniendo en cuenta los datos de precio medio unitarios de viviendas del Ministerio de Fomento entre los años 2006 y 2021. 

El dato de 2022 es el más bajo desde 2005, lo que demuestra que 2022 fue el año en el que los compradores de vivienda tuvieron que hacer el menor esfuerzo para la adquisición de un hogar de los últimos 18 años. En el polo opuesto, el año que exigió un mayor esfuerzo fue 2007, con 8,15 años, pero estos datos generales enmascaran diferencias notables de evolución del esfuerzo en diferentes zonas. Es importante señalar que esta medida de esfuerzo no tiene en cuenta la financiación y que, si lo tuviera en cuenta, el esfuerzo habría crecido considerablemente en 2022.

La evolución general del esfuerzo es muy diferente según el municipio elegido. Mientras que el año  en que se alcanzó el mínimo de esfuerzo se puede fechar en 2015 para Madrid, Barcelona y Palma, en el resto – Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga y Murcia- el mínimo es posterior y se alcanza en 2017 o 2018. En casi todos los casos, la pandemia disminuyó algo el número de años de esfuerzo. También se observan grandes diferencias en el incremento del esfuerzo en estos ocho municipios desde el mínimo al actual, variando en un incremento en el número de años del 25,15% en Palma de Mallorca, al 6,71% en Murcia. Para el conjunto de municipios, la oscilación es mayor entre el máximo de Ibiza (62,6% de aumento de esfuerzo en años desde 2005), al mínimo de Zamora (0%, es decir, que el menor esfuerzo se registró en 2022).

La renta familiar es el factor que más se correlaciona con los precios de las viviendas, a excepción de los municipios en los que el sector predominante de la economía es el turismo. Es posible que los precios de los municipios turísticos tengan una correlación mayor con las rentas de los extranjeros que compran en ellos. El actual ciclo inmobiliario, comenzado a finales de 2014, se caracteriza por la heterogeneidad en la evolución en cada zona, en contraste con una evolución relativamente más uniforme en el ciclo de 1996 a 2014. 

Y en los municipios turísticos y los distritos no centrales de Madrid y Barcelona es donde se ha producido el mayor aumento de número de años necesarios para comprar desde el mínimo de la serie. En muchas zonas de España no sólo no ha aumentado desde 2005, sino que se registró el esfuerzo mínimo en 2022.

Te invitamos a estudiar más a fondo el esfuerzo necesario para la compra de una vivienda en los diferentes municipios y distritos estudiados. Te dejamos aquí el informe completo:

https://v-valoraciones.es/rentas-por-hogar-y-precio-medio-de-las-viviendas-enero-2023/

 

28 de febrero de 2023 Post Escribe un comentario

Jubilados en alquiler

El acceso a la vivienda es una preocupación que está en auge y es obvio, ya que tener un hogar es fundamental para nuestro día a día. Pero a veces caemos en el error de señalar a los jóvenes cuando pensamos en las dificultades de acceso a un inmueble, ya que no sólo ellos se encuentran con trabas para disponer de una casa propia. No en vano, el informe European Residential On The Rise de la consultora Colliers, indica que la edad media a la que los españoles adquieren su primera vivienda es de 41 años, muy por encima de los 34 años de la media europea. 

Las dificultades de los jóvenes para adquirir una vivienda son reales, lo que podría llevar a plantearnos un futuro en los que los jóvenes de hoy sigan viviendo en pisos alquilados cuando alcancen la tercera edad. Tal vez veamos esta realidad lejana en nuestro país, pero muy cerca de nosotros, nuestros vecinos alemanes ya lo están experimentando. ¿Te imaginas el futuro con una escasa pensión de jubilación y sufriendo las fluctuaciones de un alquiler? 

La buena noticia es que, en el caso de España, al menos hasta ahora, los jóvenes siempre han tenido dificultades para hacer frente a una vivienda propia, pero han conseguido vencerlas de alguna manera. Y probablemente sea esto lo que explique que el nuestro, según lo que arrojan los organismos oficiales con sus datos, sea un país de propietarios. Según el INE, en 2020 el 49,12% de las viviendas en España estaban ocupadas por un propietario que ya había pagado completamente su vivienda; el 27,73% por propietarios que aún estaban sujetos a un crédito hipotecario; el 17,3% estaban ocupadas por inquilinos en régimen general de alquiler; y el 5,85% restante estaban ocupadas a título gratuito o con alquileres bonificados, muy bajos, o cedidos por empresas a sus empleados.

Por ello, parece claro que es mejor jubilarse teniendo ya casa propia, de hecho, es una realidad para la mitad de los españoles. Lo deseable es que el número de propietarios con la vivienda pagada siga en aumento, para que el porcentaje de jubilados en alquiler nunca impere en nuestro país.

#jubilados #alquiler #propietario #ahorro #jóvenes #inquilino #vivienda

24 de enero de 2023 Post Escribe un comentario

CESINEJornadas – Hipotecas 2023

Nuestro presidente Germán Pérez Barrio ha participado esta mañana en las jornadas #Hipotecas2023 de CESINEJornadas, dirigidas a entidades financieras.

Durante su charla, Pérez Barrio ha asegurado que el ciclo inmobiliario que comenzó en 2014 se caracteriza por la falta de uniformidad en la evolución de las variables, por lo que hacer predicciones para el conjunto de España puede ser casi imposible dependiendo de la variable que se quiera predecir.

Además, ha afirmado que los precios de alquiler seguirán subiendo con fuerza en 2023, tanto en zonas turísticas, como en Madrid y Barcelona, debido a la fuerte reducción de la oferta acaecida a partir de julio de 2021. Y en el resto de España es difícil predecir ni siquiera si subirán o bajarán, aunque el incremento del IPC hace más probable que suban. La futura Ley de vivienda puede influir sobre todo en la reducción de la oferta de alquiler, lo que, a la larga, se traducirá en aumento de precios.

Por su parte, los precios de venta de las viviendas evolucionarán de forma dispar. Las provincias de la “España vacía” seguirán en su lenta pero constante evolución de precios a la baja. En las provincias con más dinamismo económico, especialmente zonas turísticas, Madrid, Barcelona y sus periferias y también en ciudades de más de 200.000 habitantes, la evolución de los precios dependerá en gran parte de la creación de empleo y la subida media de los salarios. En los escenarios más optimistas en los que las ayudas de la UE reactivan la economía española y se crea empleo, los precios de las zonas más activas podrían subir con moderación. Si cesa la creación de empleo podría darse una leve bajada de precios.

Y el número de transacciones en 2023 bajará de forma considerable, al menos un 20%, simplemente porque la compensación de las transacciones perdidas en la pandemia ya se ha conseguido.

Sigue habiendo mercado para construir nuevas promociones de viviendas, principalmente porque la demanda solvente busca mejores calidades, mayor eficiencia energética y más espacios libres y difícilmente lo encontrará en el mercado de vivienda usada. Creemos que la reactivación de la economía impulsará el número de viviendas iniciadas muy por encima de las 100.000 al año.

Confiamos en que las medidas de estímulo de la UE cambiarán la situación económica e inmobiliaria a partir de 2023 y pondrán en marcha un nuevo ciclo expansivo. Este nuevo ciclo traerá cambios en las características de las viviendas demandadas, que serán más eficientes energéticamente, más grande y con más espacios abiertos. Es probable que las viviendas más alejadas de los nuevos estándares se queden sin compradores potenciales y se vean abocadas a una transformación a o su derribo. Es probable que, en este proceso, podamos ver subidas en los precios de viviendas que cumplen las expectativas de calidad compatibles con los objetivos de eficiencia energética simultáneamente a bajadas en los precios de las viviendas más alejadas de dichos objetivos.

La buena noticia es que la inflación parece haber moderado su crecimiento y no tendrá el papel desestabilizador que ha tenido en 2022.

Gracias @CESINEJornadas por habernos dejado formar parte de vuestro evento.

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