Etiqueta: vivienda

5 de junio de 2023 Post Escribe un comentario

Efectos de la subida de tipos de interés en mercado residencial

El confinamiento tuvo un impacto inmediato en el mercado residencial, con una drástica reducción del 52% en las transacciones de vivienda debido a las dificultades de movilidad y la incertidumbre en los precios. Sin embargo, el mercado inmobiliario mostró resiliencia con una disminución mínima en los precios en el segundo trimestre de 2020.

Las medidas adoptadas para proteger el empleo y reactivar la economía tuvieron un impacto positivo en este mercado, impulsando una rápida recuperación. Para marzo de 2021, el número de transacciones se había recuperado a niveles similares a los previos al confinamiento. Las inyecciones de liquidez para estimular la economía también influyeron en la inflación, lo que motivó la compra de viviendas como protección contra la incertidumbre económica y aumentó los precios en el mercado residencial.

Entre febrero de 2021 y junio de 2022, el IPC experimentó un aumento del 13,38%. Este incremento impulsó aún más la demanda de viviendas. Aunque el aumento de precios de las viviendas fue inferior al incremento de la inflación, muchos inversores consideraron la inversión en vivienda como una forma segura de protegerse contra la incertidumbre económica.

Sin embargo, la subida de los tipos de interés presenta nuevos desafíos para el mercado residencial español. El aumento de los tipos de interés de referencia, impulsado por el Banco Central Europeo para parar la inflación, afecta directamente a los préstamos hipotecarios y a las cuotas mensuales de los propietarios. Aunque los efectos completos de esta subida aún no se han sentido plenamente en el mercado inmobiliario, los últimos datos indican una disminución en el número de transacciones y una posible estabilización o leve disminución en los precios nominales.

Las tendencias en la Eurozona muestran leves disminuciones en los precios después de un período de incrementos significativos, y en el mercado residencial español se espera una situación similar. A medida que dejamos atrás la pandemia, sus efectos aún se hacen sentir en el mercado residencial. La subida de los tipos de interés podría afectar tanto el número de transacciones como los precios. Se espera que el mercado se ajuste a los niveles previos a la pandemia, lo que implica una disminución en el número de transacciones y una posible estabilización o leve disminución en los precios de las viviendas en el mercado español.

Así, la evolución del mercado residencial español durante la pandemia ha sido un viaje tumultuoso, desde la caída inicial en las transacciones debido al confinamiento hasta la recuperación impulsada por las medidas de estímulo económico. Sin embargo, la subida de los tipos de interés plantea nuevos desafíos. A medida que avanzamos hacia una nueva etapa post-pandemia, será interesante observar cómo se adapta y se recupera el mercado residencial español en el futuro cercano.

22 de mayo de 2023 Post Escribe un comentario

Despoblación y vivienda

Cada vez hay más pueblos que, ante el riesgo de morir por la despoblación, envían mensajes de socorro con planes apetecibles que invitan a vivir allí. A esto se suman los ayuntamientos y ONG que, con frecuencia, lanzan iniciativas para que familias migrantes se instalen en zonas rurales al borde de la desaparición. Y no es para menos, teniendo en cuenta que, el vacío de estos lugares está ocasionando la huida no sólo de pequeños comercios o negocios, sino también de servicios tan básicos como la farmacia o la atención sanitaria primara.

El fenómeno de la despoblación de una parte cada vez mayor del territorio nacional no es único en España, sino algo muy extendido en los países con economías más desarrolladas, aunque es cierto que el proceso no se ha desplegado por igual en todos los lugares. En el caso de China, en 1975 sólo el 15% de la población estaba en ciudades, mientras que en 2021 el porcentaje llegó al 63%. En cambio, en India el porcentaje en 2021 era del 35%. Un dato que choca con el ejemplo español, en el que era en 2021 del 82,8% y con el del Reino Unido, donde se alcanzaba el 84%. En Estados Unidos la cifra se alza al 83%, en Francia al 81%, mientras que Alemania registraba el 78%. Italia, en cambio, sólo el 71%.

Estas cifras demuestran que incluso en los países desarrollados el proceso de concentración en ciudades sigue aumentando, por lo que es más probable que la llamada España vaciada siga perdiendo población de forma inexorable.

El origen de todo ello está en la revolución industrial que comenzó un proceso, que todavía está en desarrollo, de concentración de la población mundial en grandes ciudades. La mecanización de las labores agrícolas eliminó la necesidad de contar con una población numerosa trabajando en los campos en los que se produce el alimento y dio lugar a un cambio en la ocupación del territorio, que sólo tiene un único precedente histórico: la progresiva estabilización de la población humana repartida uniformemente por las tierras cultivables que produjo la invención de la agricultura en un proceso que duró 10.000 años aproximadamente.

Hace 10.000 años la mayor parte de la población humana estaba formada por cazadores recolectores nómadas. La invención de la agricultura y su progresiva expansión por toda la tierra hasta completarse a finales del siglo XVIII tuvo dos consecuencias: un reparto más o menos uniforme de la población humana en las tierras cultivables (en muchas ocasiones a la fuerza como población esclava) y un considerable aumento de la población humana desde entre 30 y 60 millones de habitantes hace 10.000 años hasta 600 millones de habitantes aproximadamente a finales del siglo XVIII.

La revolución industrial inició un nuevo proceso que está teniendo dos consecuencias principales: la concentración cada vez mayor de la población humana en enormes ciudades, con la consiguiente despoblación de las zonas no urbanas y un nuevo aumento de la población mundial hasta los actuales 7.900 millones de habitantes, con una previsión de alcanzar un máximo cercano a los 12.000 millones. Hasta el inicio de la revolución industrial las ciudades grandes eran una excepción en un territorio relativamente uniformemente ocupado. En la actualidad, estas no dejan de crecer y tienden a formar continuos urbanos que se pueden calificar ya de auténticas Megalópolis.

El fenómeno de la despoblación creciente de grandes áreas del territorio debe verse en perspectiva como un proceso de cambio estructural en marcha de gran importancia a nivel mundial contra el que tendría poco sentido luchar. Esto no es incompatible con plantear medidas que ayuden a los cada vez más escasos habitantes de estas áreas a recibir la más amplia gama de servicios posibles y no sólo la ya mencionada farmacia o el médico de atención primaria, sino otros servicios como los bancos, para que trámites tan habituales como actualizar la cartilla o sacar dinero del cajero, dejen de ser una quimera en la olvidada España rural.

9 de mayo de 2023 Post Escribe un comentario

Predecir burbujas inmobiliarias

En UVE Valoraciones hemos desarrollado un modelo del tipo AdjustedMarketValue, basado en el cálculo de una línea de tendencia de precios en el largo plazo, que toma como referencia parámetros relacionados con las rentas de las familias, el empleo y las condiciones de financiación. Y gracias a este modelo, predecimos que habrá mayores bajadas de precios en 2023 para las provincias con alto componente turístico en sus economías, a excepción de Alicante. Y en dos provincias, subidas en todas las hipótesis consideradas (Barcelona y A Coruña). Por otro lado, en otras tres anuncia bajadas en todas las hipótesis (Castellón, Tarragona y Guadalajara) y en el resto, subidas para la opción optimista y bajadas para la pesimista.

A continuación, se muestra un gráfico que representa con una línea azul la evolución desde 1996 del precio medio de la vivienda en España, calculado a partir de los precios unitarios publicados por el MITMA y de la superficie media de las viviendas del censo de 2011. La línea gris refleja la predicción de nuestro modelo, en función de las cuatro variables más relacionadas con el precio: crecimiento de los ocupados, crecimiento del salario medio, índice de referencia de los créditos hipotecarios (IRPH) y duración media en la contratación de los créditos hipotecarios de vivienda. La línea roja marca la tendencia de los precios de las viviendas, contra la que se compara la línea azul para detectar burbujas: si la línea azul se separa por encima de la roja de forma apreciable, significa que hay burbuja.

Las predicciones de nuestro modelo a partir de las variables observadas (línea gris) son razonablemente parecidas a los precios reales (línea azul) y que, para el conjunto de España los precios reales son levemente inferiores a la tendencia sostenible a medio plazo (línea roja), lo que descarta la existencia de una burbuja inmobiliaria a nivel nacional, un hecho compatible con la existencia de pequeñas burbujas inmobiliarias locales. Uno de los aspectos más interesantes del modelo de predicción de UVE Valoraciones es que permite predecir la evolución futura de los precios a partir de hipótesis sobre el comportamiento de las cuatro principales variables que sirven para estimar los precios.

La línea de tendencia representa el valor sostenible del colateral que debe acompañar la vida de un crédito hipotecario a largo plazo. Y la diferencia positiva entre la línea de tendencia y el precio actual de los inmuebles en el mercado se emplearía como indicador de sobrevaloración y serviría de aviso de la necesidad de cualquier ajuste hipotecario.

Para arrojar luz sobre las conclusiones planteadas por este modelo de predicción, en UVE Valoraciones hemos estudiado tres hipótesis, para analizar tres casos, desde el más pesimista, hasta el más optimista, en función de tres variables: variación del número de ocupados, variación del coste salarial y tipos de interés medios para créditos hipotecarios.

La aplicación del modelo a nivel provincial muestra resultados divergentes para las diferentes provincias. Mientras algunas muestran crecimiento de precios tanto para la hipótesis más optimista como para la más pesimista -muy pocas-, otras muestran bajadas de precios para todas las hipótesis – también son pocas- y unas terceras, que representan la mayor parte, muestran crecimientos para la hipótesis más optimista y decrecimientos para la más pesimista. Te invitamos a que eches un vistazo al estudio completo: https://v-valoraciones.es/prevision-de-evolucion-de-precios-para-2023-a-partir-de-nuestro-modelo-de-prediccion-marzo-2023/

UVE Valoraciones ha desarrollado este modelo de predicción, como respuesta a la obligación que tienen las sociedades de tasación de contar con sistemas que permitan predecir bajadas significativas de precios que vayan a permanecer en el medio plazo, de acuerdo con la norma ECO 805/2003.

La fiabilidad de nuestro modelo de predicción se contrasta aplicando el modelo a años anteriores de los que se conoce la evolución real de los precios. Si las predicciones del modelo se parecen a la realidad de forma continuada a lo largo de los últimos 26 años en una zona concreta, consideramos que tiene una fiabilidad aceptable para hacer predicciones para 2023 en dicha zona. En caso contrario, consideramos los resultados como poco fiables y hemos renunciado a publicarlos para la zona correspondiente.

11 de abril de 2023 Post Escribe un comentario

¿Qué divergencias hay en la evolución de los precios según la fuente consultada?

En UVE Valoraciones elaboramos, casi a nivel mensual, estudios sectoriales. Entre ellos, analizamos el comportamiento de los precios del mercado inmobiliario y, en este trabajo, nos hemos dado cuenta de que, dependiendo de la fuente consultada, los resultados de la evolución de los precios de las viviendas en 2022 difieren considerablemente. Existen divergencias en los resultados según las fuentes y su evolución durante los años 2021 y 2022.

Las fuentes que vamos a comparar son las siguientes:

  • Índice de precios de viviendas declarados ante notario publicado trimestralmente por el INE a partir de datos proporcionados por los notarios
  • Precios medios tasados de la vivienda publicados por el MITMA trimestralmente a partir de datos proporcionados por las sociedades de tasación
  • Precios medios de ofertas publicadas mensualmente por el portal IDEALISTA
  • Precios medios de ofertas calculadas por UVE Valoraciones, a partir de los datos del portal FOTOCASA
  • Precios medios de compraventas de viviendas registradas publicado trimestralmente por el colegio de Registradores de la Propiedad.

La serie publicada por Idealista es mensual y sale casi al día siguiente de terminarse el mes, pero desgraciadamente su evolución no concuerda con los datos de Registradores y MITMA. A la vista de lo que muestran los gráficos (series de Registradores y MITMA) podríamos concluir que la subida de tipos de interés ya ha impactado en los precios de las viviendas a partir de mediados de 2022, frenando su incremento o, incluso, bajándolos levemente.

Por su parte, el incremento de las diferencias entre las ofertas de Fotocasa y los precios registrados a partir del segundo trimestre de 2022 viene a reforzar la sensación de un fuerte efecto sobre los precios de la subida de los tipos de interés, más como consecuencia de la negociación entre comprador y vendedor que de las expectativas de los vendedores, que siguen tomando como referencia para fijar sus ofertas los datos publicados sobre subidas de precios en el año anterior.

Existen, además, diferencias en el cálculo para cada una de las fuentes, en función de que lo calculemos como la variación entre el último trimestre de 2022 frente al último trimestre de 2021, la variación entre la media anual de 2022 frente a 2021 o (en los casos que está disponible) la variación entre diciembre de 2022 y diciembre de 2021.

De la comparación de fuentes de precios, la serie MITMA no es sólo la más antigua y la más granular (la que da series de precios continuas por zonas más pequeñas de hasta municipios de más de 25.000 habitantes) sino que es razonablemente parecida en su evolución a la de los precios inscritos en los registros de la propiedad, aunque no publica la media de superficies de viviendas asociada a cada dato y es un índice que se publica por trimestres con un retraso de casi dos meses.

La serie publicada por Idealista es mensual y sale casi al día siguiente de terminarse el mes, pero desgraciadamente su evolución no concuerda con los datos de Registradores y MITMA.

A la vista de lo que muestran los gráficos (series de Registradores y MITMA) podríamos concluir que la subida de tipos de interés ya ha impactado en los precios de las viviendas a partir de mediados de 2022, frenando su incremento o, incluso, bajándolos levemente. Y, el incremento de las diferencias entre las ofertas de Fotocasa y los precios registrados a partir del segundo trimestre de 2022 viene a reforzar la sensación de un fuerte efecto sobre los precios de la subida de los tipos de interés, más como consecuencia de la negociación entre comprador y vendedor que de las expectativas de los vendedores, que siguen tomando como referencia para fijar sus ofertas los datos publicados sobre subidas de precios en el año anterior.

Os compartimos el enlace a la reflexión que hemos hecho, al completo, con una serie de gráficos y cuadros según la forma de calcular elegida para cada una de las fuentes considerada: https://v-valoraciones.es/como-evoluciono-el-precio-de-la-vivienda-en-2022/

14 de marzo de 2023 Post Escribe un comentario

¿QUÉ NIVEL DE ESFUERZO NECESITAS PARA COMPRAR UNA VIVIENDA?

Justo hace un año, en UVE Valoraciones hicimos público un informe en el que evaluamos el esfuerzo necesario para comprar una vivienda. Un año después, volvemos a revisar los datos para ver cómo es hoy esta realidad. Y podemos decir que, durante 2022, el esfuerzo para adquirir una vivienda residencial (medido como el resultado de dividir el precio medio de la vivienda por la renta anual familiar) alcanzó su mínimo para el conjunto de España, al fijarse en 6,32 años. Esto significa que se necesitó la renta de 6,32 años de toda una familia para hacerse con una vivienda propia. Esta cifra encuentra su polo opuesto en 2007, en el que se alcanzó el máximo esfuerzo, al necesitar una familia la renta de 8,15 años de trabajo para adquirir una casa en propiedad.

En esta ocasión, el estudio analiza la relación entre las medias anuales por hogar y los precios medios de las viviendas de 276 municipios de mayor población, representando el 60% de toda España, y teniendo en cuenta los datos de precio medio unitarios de viviendas del Ministerio de Fomento entre los años 2006 y 2021. 

El dato de 2022 es el más bajo desde 2005, lo que demuestra que 2022 fue el año en el que los compradores de vivienda tuvieron que hacer el menor esfuerzo para la adquisición de un hogar de los últimos 18 años. En el polo opuesto, el año que exigió un mayor esfuerzo fue 2007, con 8,15 años, pero estos datos generales enmascaran diferencias notables de evolución del esfuerzo en diferentes zonas. Es importante señalar que esta medida de esfuerzo no tiene en cuenta la financiación y que, si lo tuviera en cuenta, el esfuerzo habría crecido considerablemente en 2022.

La evolución general del esfuerzo es muy diferente según el municipio elegido. Mientras que el año  en que se alcanzó el mínimo de esfuerzo se puede fechar en 2015 para Madrid, Barcelona y Palma, en el resto – Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga y Murcia- el mínimo es posterior y se alcanza en 2017 o 2018. En casi todos los casos, la pandemia disminuyó algo el número de años de esfuerzo. También se observan grandes diferencias en el incremento del esfuerzo en estos ocho municipios desde el mínimo al actual, variando en un incremento en el número de años del 25,15% en Palma de Mallorca, al 6,71% en Murcia. Para el conjunto de municipios, la oscilación es mayor entre el máximo de Ibiza (62,6% de aumento de esfuerzo en años desde 2005), al mínimo de Zamora (0%, es decir, que el menor esfuerzo se registró en 2022).

La renta familiar es el factor que más se correlaciona con los precios de las viviendas, a excepción de los municipios en los que el sector predominante de la economía es el turismo. Es posible que los precios de los municipios turísticos tengan una correlación mayor con las rentas de los extranjeros que compran en ellos. El actual ciclo inmobiliario, comenzado a finales de 2014, se caracteriza por la heterogeneidad en la evolución en cada zona, en contraste con una evolución relativamente más uniforme en el ciclo de 1996 a 2014. 

Y en los municipios turísticos y los distritos no centrales de Madrid y Barcelona es donde se ha producido el mayor aumento de número de años necesarios para comprar desde el mínimo de la serie. En muchas zonas de España no sólo no ha aumentado desde 2005, sino que se registró el esfuerzo mínimo en 2022.

Te invitamos a estudiar más a fondo el esfuerzo necesario para la compra de una vivienda en los diferentes municipios y distritos estudiados. Te dejamos aquí el informe completo:

https://v-valoraciones.es/rentas-por-hogar-y-precio-medio-de-las-viviendas-enero-2023/

 

28 de febrero de 2023 Post Escribe un comentario

Jubilados en alquiler

El acceso a la vivienda es una preocupación que está en auge y es obvio, ya que tener un hogar es fundamental para nuestro día a día. Pero a veces caemos en el error de señalar a los jóvenes cuando pensamos en las dificultades de acceso a un inmueble, ya que no sólo ellos se encuentran con trabas para disponer de una casa propia. No en vano, el informe European Residential On The Rise de la consultora Colliers, indica que la edad media a la que los españoles adquieren su primera vivienda es de 41 años, muy por encima de los 34 años de la media europea. 

Las dificultades de los jóvenes para adquirir una vivienda son reales, lo que podría llevar a plantearnos un futuro en los que los jóvenes de hoy sigan viviendo en pisos alquilados cuando alcancen la tercera edad. Tal vez veamos esta realidad lejana en nuestro país, pero muy cerca de nosotros, nuestros vecinos alemanes ya lo están experimentando. ¿Te imaginas el futuro con una escasa pensión de jubilación y sufriendo las fluctuaciones de un alquiler? 

La buena noticia es que, en el caso de España, al menos hasta ahora, los jóvenes siempre han tenido dificultades para hacer frente a una vivienda propia, pero han conseguido vencerlas de alguna manera. Y probablemente sea esto lo que explique que el nuestro, según lo que arrojan los organismos oficiales con sus datos, sea un país de propietarios. Según el INE, en 2020 el 49,12% de las viviendas en España estaban ocupadas por un propietario que ya había pagado completamente su vivienda; el 27,73% por propietarios que aún estaban sujetos a un crédito hipotecario; el 17,3% estaban ocupadas por inquilinos en régimen general de alquiler; y el 5,85% restante estaban ocupadas a título gratuito o con alquileres bonificados, muy bajos, o cedidos por empresas a sus empleados.

Por ello, parece claro que es mejor jubilarse teniendo ya casa propia, de hecho, es una realidad para la mitad de los españoles. Lo deseable es que el número de propietarios con la vivienda pagada siga en aumento, para que el porcentaje de jubilados en alquiler nunca impere en nuestro país.

#jubilados #alquiler #propietario #ahorro #jóvenes #inquilino #vivienda

24 de enero de 2023 Post Escribe un comentario

CESINEJornadas – Hipotecas 2023

Nuestro presidente Germán Pérez Barrio ha participado esta mañana en las jornadas #Hipotecas2023 de CESINEJornadas, dirigidas a entidades financieras.

Durante su charla, Pérez Barrio ha asegurado que el ciclo inmobiliario que comenzó en 2014 se caracteriza por la falta de uniformidad en la evolución de las variables, por lo que hacer predicciones para el conjunto de España puede ser casi imposible dependiendo de la variable que se quiera predecir.

Además, ha afirmado que los precios de alquiler seguirán subiendo con fuerza en 2023, tanto en zonas turísticas, como en Madrid y Barcelona, debido a la fuerte reducción de la oferta acaecida a partir de julio de 2021. Y en el resto de España es difícil predecir ni siquiera si subirán o bajarán, aunque el incremento del IPC hace más probable que suban. La futura Ley de vivienda puede influir sobre todo en la reducción de la oferta de alquiler, lo que, a la larga, se traducirá en aumento de precios.

Por su parte, los precios de venta de las viviendas evolucionarán de forma dispar. Las provincias de la “España vacía” seguirán en su lenta pero constante evolución de precios a la baja. En las provincias con más dinamismo económico, especialmente zonas turísticas, Madrid, Barcelona y sus periferias y también en ciudades de más de 200.000 habitantes, la evolución de los precios dependerá en gran parte de la creación de empleo y la subida media de los salarios. En los escenarios más optimistas en los que las ayudas de la UE reactivan la economía española y se crea empleo, los precios de las zonas más activas podrían subir con moderación. Si cesa la creación de empleo podría darse una leve bajada de precios.

Y el número de transacciones en 2023 bajará de forma considerable, al menos un 20%, simplemente porque la compensación de las transacciones perdidas en la pandemia ya se ha conseguido.

Sigue habiendo mercado para construir nuevas promociones de viviendas, principalmente porque la demanda solvente busca mejores calidades, mayor eficiencia energética y más espacios libres y difícilmente lo encontrará en el mercado de vivienda usada. Creemos que la reactivación de la economía impulsará el número de viviendas iniciadas muy por encima de las 100.000 al año.

Confiamos en que las medidas de estímulo de la UE cambiarán la situación económica e inmobiliaria a partir de 2023 y pondrán en marcha un nuevo ciclo expansivo. Este nuevo ciclo traerá cambios en las características de las viviendas demandadas, que serán más eficientes energéticamente, más grande y con más espacios abiertos. Es probable que las viviendas más alejadas de los nuevos estándares se queden sin compradores potenciales y se vean abocadas a una transformación a o su derribo. Es probable que, en este proceso, podamos ver subidas en los precios de viviendas que cumplen las expectativas de calidad compatibles con los objetivos de eficiencia energética simultáneamente a bajadas en los precios de las viviendas más alejadas de dichos objetivos.

La buena noticia es que la inflación parece haber moderado su crecimiento y no tendrá el papel desestabilizador que ha tenido en 2022.

Gracias @CESINEJornadas por habernos dejado formar parte de vuestro evento.

10 de enero de 2023 Post Escribe un comentario

¿EN QUÉ PROVINCIAS BAJARÁ LA VIVIENDA EN 2023?

Los datos sobre evolución de los precios en el Reino Unido y las expectativas del mercado de las principales ciudades alemanas parecen ser los primeros indicios de un ajuste a la baja de los precios de las viviendas en 2023, como resultado de los problemas económicos inducidos por el combinado de la pandemia y la guerra de Ucrania y de las subidas de los tipos de interés hipotecarios.

Aunque la situación en España no es comparable a la Reino Unido y Alemania, sí es deber nuestro analizar los lugares en los que caerán los precios, en el caso de que esto ocurra. De hecho, desde @Uve Valoraciones nos atrevemos a afirmar que, lo más probable es que los precios se estabilicen en 2023 entre una subida del 1% y una bajada del 1% para el conjunto nacional.

Recordemos que el ciclo inmobiliario que tuvo lugar entre 1996 y 2014, se caracterizó por una duración extraordinariamente larga y un aumento exponencial de los precios de venta de las viviendas, que llegaron a subir para el conjunto nacional entre 1996 y 2008 el 209% en términos nominales, como resultado, principalmente, de las inyecciones de dinero al mercado por parte de las entidades financieras que llevaron a que el crédito hipotecario aumentara un 557% entre 1996 y 2008. La posterior reducción de los créditos (un -34% entre 2008 y 2014) llevó a la una disminución en los precios de las viviendas del 27,52%, entre 2008 y 2014. La subida y la bajada de precios fue general en todos los territorios y, aunque se produjeron con diferentes intensidades, las diferencias fueron relativamente pequeñas en la evolución de unos territorios respecto a otros.

En ciclo en el que nos encontramos, iniciado en 2014, se ha desarrollado de un modo distinto. En primer lugar, los crecimientos de los precios no han sido inducidos por la financiación de los créditos hipotecarios, al caer estos un 12% entre 2014 y 2022, además, la evolución ha sido muy divergente en diferentes zonas. Mientras que los precios han subido en Madrid y Barcelona y sus periferias y en las zonas turísticas, se han quedado fijos o incluso han disminuido en aquellas zonas con menor dinamismo económico. Por otro lado, y tomando de referencia el conjunto de España, los precios subieron sólo el 16% en términos nominales entre 2014 y 2022, pero en términos reales han disminuido un 3%. De hecho, según el @MITMA, algunas provincias presentan precios nominales hoy que son inferiores a los que tenían en 2014. Son: Córdoba, Jaén, Teruel, León, Palencia, Segovia, Soria, Zamora, Ciudad Real, Cuenca, Cáceres y Ourense.

Y aunque predecir no siempre es fácil, si intentamos acertar en los lugares en los que bajarán los previos como consecuencia de las subidas de los tipos de interés y de la situación económica, los modelos creados desde @UveValoraciones señalan dos grupos de provincias con alguna probabilidad de que los precios bajen en 2023. El primer grupo, lo forman aquellas provincias en las que los precios han subido más desde 2014 y que coinciden con un mayor dinamismo económico. En estas provincias, que son Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares, Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas, nuestro modelo de detección de burbujas inmobiliarias ha señalado algunos municipios de más de 25.000 habitantes en los que los precios reales superan los precios que el modelo calcula en función de las principales variables económicas que se relacionan con dichos precios. Las diferencias entre los precios del modelo y los precios reales indican que, de producirse, la bajada de precios en estas zonas difícilmente superaría el 8% y, que para que lleguen a producirse las bajadas, primero debería darse una significativa bajada de las transacciones durante, al menos, 18 meses. Por tanto, para este grupo de provincias, la bajada de precios, si llegara a producirse, no tendría lugar en 2023 sino en 2024 y sería, en todo caso, moderada.

En la otra cara, el segundo grupo está formado por aquellas provincias en las que los precios nominales son inferiores a los de 2014. Estas provincias muestran una tendencia a la bajada paulatina de los precios inmobiliarios sostenida a largo plazo, pero poco relacionada con las variaciones del PIB, tipos de interés e inflación. Este decrecimiento ese debe, más bien, a fenómenos como la despoblación y el excesivo porcentaje de viviendas vacías. En estas provincias la bajada de los precios es bastante probable en 2023 pero, de producirse, sería muy moderada con bajadas entre el 1% y el 3%, por semejanza con lo ocurrido desde 2014.

Entonces, ¿cuáles son las provincias en las que es más probable una bajada de precios en 2023? Tras este análisis parece claro que serán Soria, Zamora, Palencia y Ciudad Real. Pero es importante señalar que estas bajadas serían moderadas si se producen, inferiores al 3%. En Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares y Canarias las bajadas de precio son más probables un poco más tarde, concretamente en 2024 pero, previamente, tendríamos que ver bajadas muy significativas en el número de transacciones en estas provincias durante 2023. Y de producirse, estas bajadas serían también moderadas.

14 de diciembre de 2022 Post Escribe un comentario

Evolución cuotas hipotecarias vs. precio alquiler

Desde Uve Valoraciones acabamos de lanzar un estudio en el que hacemos una actualización de la información que compartimos hace un año sobre el mercado residencial de las 110 ciudades con mayor población de España. Este análisis nos ha permitido ver que los rápidos cambios en los tipos hipotecarios han modificado considerablemente al alza las cuotas a pagar por la adquisición de una vivienda y, por otro lado, los alquileres han crecido en la mayor parte de las poblaciones.

Del informe sacamos algo en claro y es que en 12 municipios de los 110 estudiados, los alquileres han subido más que las cuotas correspondientes durante este último año. Son Santa Coloma de Gramenet, Molina de Segura, Leganés, Reus, Manresa, Tarragona, Badajoz Paterna, Alicante, San Cristóbal de la Laguna, Barcelona y Parla.

Además, observamos que sólo en 11 de las 110 ciudades estudiadas el alquiler supera a las cuotas hipotecarias. Estas ciudades son: San Sebastián, Getxo, Alcobendas, Palma de Mallorca, Sant Cugat del Vallès, Pozuelo de Alarcón, Marbella, Majadahonda, La Coruña, Rivas-Vaciamadrid y Pamplona. Estas once ciudades son aquellas en las que alquilar es la mejor opción, al ser las cuotas superiores a los alquileres.

Si se comparan los municipios que en 2021 superaban los 10 euros/m2/mes con los de este año, los tres primeros de la lista coinciden y, en todos los casos, los alquileres son superiores a los de hace un año. De la lista de 2021 han desaparecido Barakaldo, Getafe, Vitoria-Gasteiz y Mataró y han entrado Castelldefels, Arona, Estepona, Torremolinos, Benalmádena, Málaga, Fuengirola, Mijas y Girona, lo que parece indicar que los alquileres se han disparado en las zonas turísticas y especialmente en la provincia de Málaga. La conclusión es que las cuotas han crecido, desde finales de 2021, en general, considerablemente más que los alquileres.

Y un dato relevante es que, de los 20 municipios con más población, sólo en Barcelona y Alicante ha evolucionado la proporción de cuota/alquiler a favor de las cuotas, algo que se debe a un alza considerable del precio de los alquileres. Sin duda existe correlación entre alquileres y cuotas, al depender ambas del dinamismo del mercado. En los mercados con los precios de compra más altos, el porcentaje de cuota respecto al alquiler tiende a ser más alto también, lo que hace más aconsejable el alquiler frente a la compra.

Así, desde UVE Valoraciones pensamos que los municipios con precios de venta más altos tienen, en general, porcentajes de cuota frente al alquiler también más elevados.  Pero, ¿qué pasa con el acceso a la vivienda? Pues que, aunque la comparación entre cuotas hipotecarias y alquileres pueda ser favorable a la compra de la vivienda, para quien compra por primera vez es la necesidad de tener ahorrado el equivalente al 28-32% del precio de compra de la vivienda para hacer frente a la parte no financiada por las entidades bancarias (el 20%) y los impuestos y gastos asociados a la compra, que son entre el 8 y el 12%. Este es el principal obstáculo para los jóvenes y la razón por la que se propugnan medidas alternativas a la regulación del alquiler basadas en facilitar la compra mediante avales del Estado que permiten una financiación superior al 80% del precio de compra.

 

8 de noviembre de 2022 Post Escribe un comentario

¿Cuáles son las necesidades de vivienda de la población?

La población influye, y mucho, en la creación de hogares, pero no sólo. También el número de ocupantes de cada vivienda tiene una gran repercusión. Y aunque es cierto que la natalidad se ha desplomado, los movimientos migratorios compensarán esta descendencia de población. De hecho, el INE calcula que se alcanzarán los 50,59 millones de habitantes en España para 2070.

En 2021, la media de ocupación por vivienda en nuestro país era de 2,51 personas, pero esta cifra tiene tendencia descendente porque todavía es superior a la media europea, cercana a los 2,1. Y en esta línea, el envejecimiento de la población desembocará en un menor crecimiento del número de hogares a largo plazo, no tanto a corto y medio plazo.

En base a ello y con el fin de tener clara la proyección de hogares, tan importante para promotores inmobiliarios, desde UVE Valoraciones hemos dividido a la población en cuatro grupos de edad. Así será más sencillo entender la relación entre población y hogares.

En orden ascendente, los menores de 20 años viven, salvo contadas excepciones, en casa de sus padres y todavía no generan necesidad de una vivienda. A estos les siguen las personas de entre 20 y 39 años, la edad típica de la emancipación en la que los jóvenes necesitan su primera vivienda. Después, entre los 40 y 65 años, el número de personas con trabajo estable aumenta, como también lo hacen los divorcios. Y las personas mayores de 65 años son el grupo de edad que libera más viviendas, generalmente por el aumento de la mortalidad.

Estos grupos de edades evidentemente no son rígidos, pero si atendemos a ellos vemos que los menores de 20 años suman 9,12 millones de personas, el grupo de entre 20 y 36 son 10,73 millones y 18,6 millones las personas de entre 40 y 65 años. Por último, son 9 millones los mayores de 65 años.

A esta fórmula se debe añadir un dato importante y es que no todos los jóvenes que se emancipan generan una necesidad de vivienda, pues muchos lo hacen con su pareja o amigos. Y tampoco todos los divorcios. De los 100.000, aproximadamente, que se producen al año, algunos se vuelven a emparejar o vuelven a casa de sus padres. 

Teniendo todos estos datos en cuenta, dentro de 20 años los menores de 20 años sumarán 7,62 millones; los que tengan entre 20 y 39 ascenderán a 11,37 millones; los de entre 40 y 65 años, 16,32 millones y los que tienen más de 65 años, 13,60 millones. Estas cifras dejan clara una conclusión y es que se va a producir un aumento significativo de la población en edad de liberar viviendas. Así las cosas, de seguir la tendencia actual, en 2035 habrá un total de 19.796.040 hogares, casi un millón más de los actuales, que pasarán de una ocupación media por hogar de 2,51 personas a 2,41, según datos del INE.

 

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