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25 de septiembre de 2023 Post Escribe un comentario

Así evoluciona el precio de la vivienda en 2023

La fluctuación de los precios de las viviendas es un tema que ha captado la atención de expertos y consumidores por igual. Sin embargo, al consultar diversas fuentes, nos encontramos con resultados divergentes. En este artículo exploraremos en detalle estas diferencias y cómo han evolucionado a lo largo de los años 2021 y 2022, así como en el segundo trimestre de 2023. Nuestro objetivo es arrojar luz sobre la relevancia de cada fuente de información en la comprensión de la dinámica de los precios de las viviendas.

Las fuentes que analizaremos son las siguientes:

  • INE (Instituto Nacional de Estadística): Índice de precios de viviendas declarados ante notario.
  • MITMA (Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana): Precios medios tasados de viviendas.
  • Idealista: Precios medios de ofertas publicadas mensualmente.
  • Fotocasa: Precios medios de ofertas calculadas por UVE.
  • Colegio de Registradores de la Propiedad: Precios medios de compraventas de viviendas registradas.
  • Consejo General del Notariado: Precios medios y superficies medias de vivienda.
  • Entidades Financieras: Importes medios de las hipotecas concedidas en viviendas.

Los resultados finales revelan una variación en el crecimiento de los precios de viviendas durante dos años y medio, oscilando entre el 11,10% (Importe medio de las hipotecas) y el 14,67% (INE). Sin embargo, lo más interesante son las diferencias en la evolución a lo largo de este período. Mientras que Idealista y Fotocasa muestran una notable concordancia en su evolución trimestral y en los resultados finales hasta el segundo trimestre de 2023, otros índices muestran un comportamiento diferente. Los crecimientos son más pronunciados en 2021 y disminuyen significativamente a partir del primer semestre de 2022 en los índices basados en portales de ofertas de venta y el resto.

Esta divergencia se hace más evidente si observamos la evolución de los índices a partir del primer trimestre de 2022. Los índices basados en portales de ofertas muestran incrementos superiores al 10% en el año y medio considerado, mientras que los demás experimentan aumentos más modestos, entre el 0,63% y el 5,65%.

Dificultades en la Comparación de Precios Unitarios

Uno de los desafíos al comparar estas fuentes es la falta de coherencia en las superficies utilizadas por cada una. Los precios unitarios varían en función de la superficie utilizada como referencia. Por ejemplo, los Registradores dividen por la superficie registrada, que puede ser la superficie útil, construida o construida con comunes. Sin embargo, esta divergencia se aborda en parte mediante la publicación de superficies medias por parte de algunas fuentes.

Posibles Explicaciones

Las diferencias en la evolución y en las superficies medias plantean preguntas intrigantes. Una conjetura es que los vendedores fijan sus precios teniendo en cuenta la evolución pasada de los precios y el IPC, mientras que los compradores se ven afectados por las subidas de los tipos de interés. En 2022, las sucesivas subidas de los tipos de interés impactaron en las cuotas hipotecarias, reduciendo la capacidad de compra de los interesados y dando lugar a negociaciones más intensas en los precios finales de compra. Esto podría explicar las diferencias entre los precios de Fotocasa y los de los Registradores y Notarios a partir de mediados de 2022, así como la disminución de la superficie media en las transacciones .en Notarios y Registradores y los aumentos en superficies medias de Fotocasa.

Conclusiones y Perspectivas

En resumen, desde el primer trimestre de 2022, se observa una marcada diferencia entre los indicadores basados en ofertas de venta (Fotocasa e Idealista) y el resto de fuentes. El aumento de las diferencias a partir del segundo trimestre de 2022 sugiere un efecto significativo de las subidas de los tipos de interés en los precios, más como resultado de la negociación entre comprador y vendedor que de las expectativas de los vendedores.

A pesar de estas divergencias, los precios no han disminuido, aunque han crecido a un ritmo menor que el IPC. La paulatina disminución de la superficie media de las viviendas vendidas refleja las dificultades de compra de los usuarios-propietarios, quienes han tenido que ceder parte de la superficie para adquirir una vivienda. En el mercado, los inversores patrimonialistas han ganado terreno debido a la subida de los alquileres y la escasez de oferta de alquiler en ciudades y zonas turísticas.

En definitiva, el mercado inmobiliario es un reflejo de las dinámicas económicas y financieras, y su evolución es crucial tanto para los compradores como para los inversores. Estaremos atentos a cómo se desarrolla en los próximos años y cómo impactará en la vida de los consumidores.

 

5 de junio de 2023 Post Escribe un comentario

Efectos de la subida de tipos de interés en mercado residencial

El confinamiento tuvo un impacto inmediato en el mercado residencial, con una drástica reducción del 52% en las transacciones de vivienda debido a las dificultades de movilidad y la incertidumbre en los precios. Sin embargo, el mercado inmobiliario mostró resiliencia con una disminución mínima en los precios en el segundo trimestre de 2020.

Las medidas adoptadas para proteger el empleo y reactivar la economía tuvieron un impacto positivo en este mercado, impulsando una rápida recuperación. Para marzo de 2021, el número de transacciones se había recuperado a niveles similares a los previos al confinamiento. Las inyecciones de liquidez para estimular la economía también influyeron en la inflación, lo que motivó la compra de viviendas como protección contra la incertidumbre económica y aumentó los precios en el mercado residencial.

Entre febrero de 2021 y junio de 2022, el IPC experimentó un aumento del 13,38%. Este incremento impulsó aún más la demanda de viviendas. Aunque el aumento de precios de las viviendas fue inferior al incremento de la inflación, muchos inversores consideraron la inversión en vivienda como una forma segura de protegerse contra la incertidumbre económica.

Sin embargo, la subida de los tipos de interés presenta nuevos desafíos para el mercado residencial español. El aumento de los tipos de interés de referencia, impulsado por el Banco Central Europeo para parar la inflación, afecta directamente a los préstamos hipotecarios y a las cuotas mensuales de los propietarios. Aunque los efectos completos de esta subida aún no se han sentido plenamente en el mercado inmobiliario, los últimos datos indican una disminución en el número de transacciones y una posible estabilización o leve disminución en los precios nominales.

Las tendencias en la Eurozona muestran leves disminuciones en los precios después de un período de incrementos significativos, y en el mercado residencial español se espera una situación similar. A medida que dejamos atrás la pandemia, sus efectos aún se hacen sentir en el mercado residencial. La subida de los tipos de interés podría afectar tanto el número de transacciones como los precios. Se espera que el mercado se ajuste a los niveles previos a la pandemia, lo que implica una disminución en el número de transacciones y una posible estabilización o leve disminución en los precios de las viviendas en el mercado español.

Así, la evolución del mercado residencial español durante la pandemia ha sido un viaje tumultuoso, desde la caída inicial en las transacciones debido al confinamiento hasta la recuperación impulsada por las medidas de estímulo económico. Sin embargo, la subida de los tipos de interés plantea nuevos desafíos. A medida que avanzamos hacia una nueva etapa post-pandemia, será interesante observar cómo se adapta y se recupera el mercado residencial español en el futuro cercano.

11 de abril de 2023 Post Escribe un comentario

¿Qué divergencias hay en la evolución de los precios según la fuente consultada?

En UVE Valoraciones elaboramos, casi a nivel mensual, estudios sectoriales. Entre ellos, analizamos el comportamiento de los precios del mercado inmobiliario y, en este trabajo, nos hemos dado cuenta de que, dependiendo de la fuente consultada, los resultados de la evolución de los precios de las viviendas en 2022 difieren considerablemente. Existen divergencias en los resultados según las fuentes y su evolución durante los años 2021 y 2022.

Las fuentes que vamos a comparar son las siguientes:

  • Índice de precios de viviendas declarados ante notario publicado trimestralmente por el INE a partir de datos proporcionados por los notarios
  • Precios medios tasados de la vivienda publicados por el MITMA trimestralmente a partir de datos proporcionados por las sociedades de tasación
  • Precios medios de ofertas publicadas mensualmente por el portal IDEALISTA
  • Precios medios de ofertas calculadas por UVE Valoraciones, a partir de los datos del portal FOTOCASA
  • Precios medios de compraventas de viviendas registradas publicado trimestralmente por el colegio de Registradores de la Propiedad.

La serie publicada por Idealista es mensual y sale casi al día siguiente de terminarse el mes, pero desgraciadamente su evolución no concuerda con los datos de Registradores y MITMA. A la vista de lo que muestran los gráficos (series de Registradores y MITMA) podríamos concluir que la subida de tipos de interés ya ha impactado en los precios de las viviendas a partir de mediados de 2022, frenando su incremento o, incluso, bajándolos levemente.

Por su parte, el incremento de las diferencias entre las ofertas de Fotocasa y los precios registrados a partir del segundo trimestre de 2022 viene a reforzar la sensación de un fuerte efecto sobre los precios de la subida de los tipos de interés, más como consecuencia de la negociación entre comprador y vendedor que de las expectativas de los vendedores, que siguen tomando como referencia para fijar sus ofertas los datos publicados sobre subidas de precios en el año anterior.

Existen, además, diferencias en el cálculo para cada una de las fuentes, en función de que lo calculemos como la variación entre el último trimestre de 2022 frente al último trimestre de 2021, la variación entre la media anual de 2022 frente a 2021 o (en los casos que está disponible) la variación entre diciembre de 2022 y diciembre de 2021.

De la comparación de fuentes de precios, la serie MITMA no es sólo la más antigua y la más granular (la que da series de precios continuas por zonas más pequeñas de hasta municipios de más de 25.000 habitantes) sino que es razonablemente parecida en su evolución a la de los precios inscritos en los registros de la propiedad, aunque no publica la media de superficies de viviendas asociada a cada dato y es un índice que se publica por trimestres con un retraso de casi dos meses.

La serie publicada por Idealista es mensual y sale casi al día siguiente de terminarse el mes, pero desgraciadamente su evolución no concuerda con los datos de Registradores y MITMA.

A la vista de lo que muestran los gráficos (series de Registradores y MITMA) podríamos concluir que la subida de tipos de interés ya ha impactado en los precios de las viviendas a partir de mediados de 2022, frenando su incremento o, incluso, bajándolos levemente. Y, el incremento de las diferencias entre las ofertas de Fotocasa y los precios registrados a partir del segundo trimestre de 2022 viene a reforzar la sensación de un fuerte efecto sobre los precios de la subida de los tipos de interés, más como consecuencia de la negociación entre comprador y vendedor que de las expectativas de los vendedores, que siguen tomando como referencia para fijar sus ofertas los datos publicados sobre subidas de precios en el año anterior.

Os compartimos el enlace a la reflexión que hemos hecho, al completo, con una serie de gráficos y cuadros según la forma de calcular elegida para cada una de las fuentes considerada: https://v-valoraciones.es/como-evoluciono-el-precio-de-la-vivienda-en-2022/

11 de octubre de 2022 Post Escribe un comentario

Efectos de la inflación en el sector inmobiliario

Podemos decir, sin lugar a dudas, que la inflación es la protagonista de las noticias. La subida generalizada de precios impacta en todo aquello que es imprescindible, desde los bienes de primera necesidad hasta los inmuebles.

Es por ello que desde UVE Valoraciones hemos creado un modelo de detección de posibles burbujas inmobiliarias, con el objetivo de observar desviaciones de los precios con respecto a la tendencia a largo plazo y para predecir la evolución futura de los precios de las viviendas en función de hipótesis sobre el incremento de los salarios, la variación de los ocupados y los tipos de interés para créditos hipotecarios. Apoyados en este modelo, desde la compañía hemos probado seis escenarios de cómo la inflación impactará en el mercado inmobiliario. Estos escenarios son: los dos que creemos más probables, uno pesimista, un cuarto aún más pesimista, dos optimistas (uno más que otro). Todos ellos dependen de las siguientes variables: el tipo hipotecario, el comportamiento de los salarios y el empleo.

En el análisis, hemos cruzado datos de idealista , el MITMA y el Instituto Nacional de Estadística (INE) y estamos convencidos de que los dos factores que más influyen en los precios de las viviendas son las rentas familiares y el acceso a la financiación hipotecaria, ambos afectados por la inflación y por la amenaza de la falta de suministro de energía. Por su parte, las rentas familiares dependen del nivel de los salarios y del número de ocupados y el acceso a la financiación está sujeto a los tipos de interés hipotecarios y concesión de los créditos. Cuatro factores que se ven estrechamente relacionados por el efecto de la inflación y las restricciones energéticas.

En el primer caso, el nivel salarial está relacionado con la inflación. Sin embargo, desde UVE Valoraciones prevemos que los salarios crecerán por debajo del aumento de precios, lo que repercute en una menor disponibilidad de dinero para comprar vivienda. El número de ocupados, en su caso, se relaciona con el aumento del PIB. Y creemos que el futuro del empleo podría no ser alentador, por lo que tampoco el acceso a la vivienda.

A esto se unen los tipos hipotecarios. La subida de los tipos de referencia es una medida del BCE para frenar la inflación. Las subidas han sido moderadas hasta el momento y probablemente sigan subiendo. Y las condiciones de acceso al crédito se habían relajado en los dos últimos años, pero las expectativas de recesión económica las endurecerán, quizás, en los próximos meses.

Con todo ello, creemos que el alza de los precios de las viviendas se moderará o desaparecerá, aunque la inflación sea relativamente alta. La vivienda todavía ofrece refugio contra la inflación, pero no de manera absoluta, porque la inflación no se traslada automáticamente a los salarios.

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