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24 de enero de 2023 Post Escribe un comentario

CESINEJornadas – Hipotecas 2023

Nuestro presidente Germán Pérez Barrio ha participado esta mañana en las jornadas #Hipotecas2023 de CESINEJornadas, dirigidas a entidades financieras.

Durante su charla, Pérez Barrio ha asegurado que el ciclo inmobiliario que comenzó en 2014 se caracteriza por la falta de uniformidad en la evolución de las variables, por lo que hacer predicciones para el conjunto de España puede ser casi imposible dependiendo de la variable que se quiera predecir.

Además, ha afirmado que los precios de alquiler seguirán subiendo con fuerza en 2023, tanto en zonas turísticas, como en Madrid y Barcelona, debido a la fuerte reducción de la oferta acaecida a partir de julio de 2021. Y en el resto de España es difícil predecir ni siquiera si subirán o bajarán, aunque el incremento del IPC hace más probable que suban. La futura Ley de vivienda puede influir sobre todo en la reducción de la oferta de alquiler, lo que, a la larga, se traducirá en aumento de precios.

Por su parte, los precios de venta de las viviendas evolucionarán de forma dispar. Las provincias de la “España vacía” seguirán en su lenta pero constante evolución de precios a la baja. En las provincias con más dinamismo económico, especialmente zonas turísticas, Madrid, Barcelona y sus periferias y también en ciudades de más de 200.000 habitantes, la evolución de los precios dependerá en gran parte de la creación de empleo y la subida media de los salarios. En los escenarios más optimistas en los que las ayudas de la UE reactivan la economía española y se crea empleo, los precios de las zonas más activas podrían subir con moderación. Si cesa la creación de empleo podría darse una leve bajada de precios.

Y el número de transacciones en 2023 bajará de forma considerable, al menos un 20%, simplemente porque la compensación de las transacciones perdidas en la pandemia ya se ha conseguido.

Sigue habiendo mercado para construir nuevas promociones de viviendas, principalmente porque la demanda solvente busca mejores calidades, mayor eficiencia energética y más espacios libres y difícilmente lo encontrará en el mercado de vivienda usada. Creemos que la reactivación de la economía impulsará el número de viviendas iniciadas muy por encima de las 100.000 al año.

Confiamos en que las medidas de estímulo de la UE cambiarán la situación económica e inmobiliaria a partir de 2023 y pondrán en marcha un nuevo ciclo expansivo. Este nuevo ciclo traerá cambios en las características de las viviendas demandadas, que serán más eficientes energéticamente, más grande y con más espacios abiertos. Es probable que las viviendas más alejadas de los nuevos estándares se queden sin compradores potenciales y se vean abocadas a una transformación a o su derribo. Es probable que, en este proceso, podamos ver subidas en los precios de viviendas que cumplen las expectativas de calidad compatibles con los objetivos de eficiencia energética simultáneamente a bajadas en los precios de las viviendas más alejadas de dichos objetivos.

La buena noticia es que la inflación parece haber moderado su crecimiento y no tendrá el papel desestabilizador que ha tenido en 2022.

Gracias @CESINEJornadas por habernos dejado formar parte de vuestro evento.

14 de diciembre de 2022 Post Escribe un comentario

Evolución cuotas hipotecarias vs. precio alquiler

Desde Uve Valoraciones acabamos de lanzar un estudio en el que hacemos una actualización de la información que compartimos hace un año sobre el mercado residencial de las 110 ciudades con mayor población de España. Este análisis nos ha permitido ver que los rápidos cambios en los tipos hipotecarios han modificado considerablemente al alza las cuotas a pagar por la adquisición de una vivienda y, por otro lado, los alquileres han crecido en la mayor parte de las poblaciones.

Del informe sacamos algo en claro y es que en 12 municipios de los 110 estudiados, los alquileres han subido más que las cuotas correspondientes durante este último año. Son Santa Coloma de Gramenet, Molina de Segura, Leganés, Reus, Manresa, Tarragona, Badajoz Paterna, Alicante, San Cristóbal de la Laguna, Barcelona y Parla.

Además, observamos que sólo en 11 de las 110 ciudades estudiadas el alquiler supera a las cuotas hipotecarias. Estas ciudades son: San Sebastián, Getxo, Alcobendas, Palma de Mallorca, Sant Cugat del Vallès, Pozuelo de Alarcón, Marbella, Majadahonda, La Coruña, Rivas-Vaciamadrid y Pamplona. Estas once ciudades son aquellas en las que alquilar es la mejor opción, al ser las cuotas superiores a los alquileres.

Si se comparan los municipios que en 2021 superaban los 10 euros/m2/mes con los de este año, los tres primeros de la lista coinciden y, en todos los casos, los alquileres son superiores a los de hace un año. De la lista de 2021 han desaparecido Barakaldo, Getafe, Vitoria-Gasteiz y Mataró y han entrado Castelldefels, Arona, Estepona, Torremolinos, Benalmádena, Málaga, Fuengirola, Mijas y Girona, lo que parece indicar que los alquileres se han disparado en las zonas turísticas y especialmente en la provincia de Málaga. La conclusión es que las cuotas han crecido, desde finales de 2021, en general, considerablemente más que los alquileres.

Y un dato relevante es que, de los 20 municipios con más población, sólo en Barcelona y Alicante ha evolucionado la proporción de cuota/alquiler a favor de las cuotas, algo que se debe a un alza considerable del precio de los alquileres. Sin duda existe correlación entre alquileres y cuotas, al depender ambas del dinamismo del mercado. En los mercados con los precios de compra más altos, el porcentaje de cuota respecto al alquiler tiende a ser más alto también, lo que hace más aconsejable el alquiler frente a la compra.

Así, desde UVE Valoraciones pensamos que los municipios con precios de venta más altos tienen, en general, porcentajes de cuota frente al alquiler también más elevados.  Pero, ¿qué pasa con el acceso a la vivienda? Pues que, aunque la comparación entre cuotas hipotecarias y alquileres pueda ser favorable a la compra de la vivienda, para quien compra por primera vez es la necesidad de tener ahorrado el equivalente al 28-32% del precio de compra de la vivienda para hacer frente a la parte no financiada por las entidades bancarias (el 20%) y los impuestos y gastos asociados a la compra, que son entre el 8 y el 12%. Este es el principal obstáculo para los jóvenes y la razón por la que se propugnan medidas alternativas a la regulación del alquiler basadas en facilitar la compra mediante avales del Estado que permiten una financiación superior al 80% del precio de compra.

 

25 de octubre de 2022 Post Escribe un comentario

Efectos de la inflación en la promoción de viviendas

Hace unos días hablamos de los efectos que la inflación tenía sobre el mercado inmobiliario y dábamos algunas claves, apoyándonos en el modelo de predicción de UVE Valoraciones para la detección de posibles burbujas inmobiliarias. Hoy volvemos a referirnos a la subida generalizada de precios, pero con el fin de estudiar el impacto que la misma está teniendo en la promoción de viviendas, ya sean de lujo, precio medio-bajo o VPO.

Los costes de construcción fueron más o menos constantes hasta finales de 2020 y, desde entonces, no han dejado de aumentar. Un incremento de los costes superior al crecimiento de venta supone un problema para cualquier actividad, especialmente para aquellas en la que el coste de #construcción tiene más impacto en las ventas y más aún en esos casos en los que el precio de venta no puede aumentarse debido a que ya están vendidas todas o gran parte de las viviendas de una promoción o están sujetas a algún tipo de protección oficial.

En diciembre de 2019, el índice se situaba en 102,72 y en junio de 2022 alcanzaba los 120,22 (17,04% más). Si se compara este dato con el aumento de los precios de venta del mismo periodo (entre 5,31% y 12,85%) y con la inflación (12,41%), su crecimiento es mayor.

El efecto de la subida de los costes de construcción depende del tipo de #promoción. Tanto en viviendas de lujo ubicadas en Madrid o Barcelona, como en viviendas de precio medio o bajo y viviendas VPO, los costes suben desde la estimación inicial del 17,04%. En el caso de las dos primeras, los precios de venta incrementan un 8,19%, la mayor subida desde que hay registros. Y en el caso de las VPO, no se ve modificado su valor máximo legal. Para las viviendas de lujo y de precio medio existen tres posibilidades: Por un lado, que no se hayan vendido las viviendas; por otro, que el 50% de las viviendas se hayan vendido a precio inferior a la subida; y en el tercer caso, que se hayan vendido el 100% de las viviendas al precio inicial. Las OGN, por su parte, solamente suben el 10% porque sólo parte de los gastos están sujetos a los costes de producción o del precio de venta.

La promoción de viviendas de lujo soporta el fuerte incremento de los costes de producción, incluso con la mitad de las viviendas ya vendidas, porque éste sólo supone el 25,33% de las ventas. En el caso de la promoción de viviendas de precio medio bajo, los costes de construcción suponen el 45% de las ventas y las pérdidas aumentan con el porcentaje de viviendas vendidas. En cambio, en el caso de las VPO se pierden dos terceras partes del margen, dado que los costes de construcción suponen el 56% de las ventas.

Esto hace pensar que podría haber una disminución del número de viviendas iniciadas en los próximos meses, como consecuencia de decisiones de aplazar el inicio de nuevas promociones hasta que se estabilicen los costes de producción.

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