Teniendo en cuenta que todos los humanos (y muchos más seres probablemente) tenemos la capacidad de valorar, cabría preguntarse, en primer lugar, si merece la pena pagar por una valoración inmobiliaria en el caso de plantearse la compra de un inmueble. Mi respuesta es que no sólo merece la pena, sino que puede ser una de las inversiones más rentables de su vida.
Una valoración inmobiliaria para asesorar al comprador está compuesta por una batería de comprobaciones sobre el inmueble, la obtención de una serie de datos de mercado y la opinión sobre el valor.
LAS COMPROBACIONES
Situación registral. ¿El inmueble está inscrito en el Registro de la Propiedad? ¿Su descripción y superficies coinciden con la realidad comprobada por el tasador en la visita al inmueble? ¿Existen cargas como hipotecas, usufructos, servidumbres, concesiones…? ¿Hay dificultades en la identificación del inmueble y qué consecuencias puede tener?
Situación urbanística. ¿Cumple las normas actuales? ¿No las cumple, pero se construyó de acuerdo con una norma anterior? ¿Tiene las licencias necesarias y, en otro caso, podrían obtenerse en qué plazo y a qué coste? ¿Qué consecuencias pueden esperarse de los incumplimientos, en su caso?
Situación de protección Histórico-Artística. ¿Tiene el inmueble algún tipo de protección especial y que consecuencias económicas o de otro tipo se derivan de ella?
Viviendas, trasteros y garajes con Protección Oficial. ¿Cuál es el precio máximo de venta? ¿Cuándo termina el plazo de protección oficial?
Situación Catastral. ¿El inmueble está identificado catastralmente? ¿Su superficie catastral es la correcta y, en caso contrario, qué consecuencias tiene para el comprador?
Estado de conservación del inmueble. ¿Hay señales de ruina? ¿Hay elementos deteriorados que tendrá que cambiar en un plazo corto? ¿Tiene problemas en la estructura que podrían acortar su vida útil? ¿Los materiales o la ejecución son defectuosos y tendrán que ser sustituidos? ¿Su eficiencia energética es baja y requiere un gasto mayor en electricidad y combustibles?
Contenido del contrato de arrendamiento. En los casos correspondientes se comprueba el contrato completo en busca de datos de renta, gastos del propietario y del inquilino, plazos, avales, fianzas, cláusulas especiales, etc.
LA OBTENCIÓN DE DATOS DE MERCADO
La empresa tasadora va a obtener datos de mercado actualizados de forma rigurosa y sistemática, es decir va a localizar aquellos datos de mercado que resulten relevantes para determinar de la forma más fiable el valor apoyándose en su experiencia anterior y en bases de datos muy extensas y revisadas por la propia compañía (las diferencias entre la descripción de las ofertas en internet y la realidad puede ser considerable. En los casos en que sea necesario, recogerá ofertas de venta y alquiler verificadas (es decir asociadas a características fiables y comprobadas por la compañía para cada oferta) y aplicará los descuentos previsibles en el proceso de negociación entre vendedor y comprador. Elegirá, en su caso, las tasas de rentabilidad adecuadas en función de cada momento del mercado y estimará la duración de la inversión más probable para los inmuebles destinados a producir rentas.
LA OPINIÓN DE VALOR
Aplicando los métodos adecuados (comparación, actualización, residuales o del coste o una combinación de ellos, según el caso) la empresa tasadora dará su opinión sobre el valor que se diferencia de la de cada uno de nosotros en que debe estar fundada en los análisis y comprobaciones previas y en los datos de mercado obtenidos.
CONCLUSIONES
Para quien pide una valoración, la parte más valiosa es la que corresponde al bloque de las comprobaciones, pero para que sea útil debe conocerla antes de comprometerse en la compra. Tenga en cuenta que si aparece una pega importante usted se habrá librado de un gran problema con un coste muy bajo (el importe de la valoración). Los compradores se han habituado a solicitar valoraciones después de la compra porque así lo exigen las entidades financieras para dar el crédito (véase que ellas la piden antes de conceder el crédito) pero para el comprador la valoración es más valiosa antes de comprar.
Un consejo más: no elija la valoración con los honorarios más bajos. Las valoraciones las ejecutan profesionales competentes que deben dedicar un tiempo no pequeño a realizar todas las comprobaciones descritas visitando y midiendo el inmueble, visitando cuando es necesario a los técnicos del Ayuntamiento correspondiente, obteniendo y analizando documentos y comprobando si se ajustan a las legislaciones vigentes correspondientes.
Si los honorarios son pequeños puede que el profesional no sea tan competente o que no dedique suficiente tiempo a todas las comprobaciones descritas: ninguna de las dos cosas le conviene al potencial comprador.
