CESINEJornadas – Hipotecas 2023

Nuestro presidente Germán Pérez Barrio ha participado esta mañana en las jornadas #Hipotecas2023 de CESINEJornadas, dirigidas a entidades financieras.

Durante su charla, Pérez Barrio ha asegurado que el ciclo inmobiliario que comenzó en 2014 se caracteriza por la falta de uniformidad en la evolución de las variables, por lo que hacer predicciones para el conjunto de España puede ser casi imposible dependiendo de la variable que se quiera predecir.

Además, ha afirmado que los precios de alquiler seguirán subiendo con fuerza en 2023, tanto en zonas turísticas, como en Madrid y Barcelona, debido a la fuerte reducción de la oferta acaecida a partir de julio de 2021. Y en el resto de España es difícil predecir ni siquiera si subirán o bajarán, aunque el incremento del IPC hace más probable que suban. La futura Ley de vivienda puede influir sobre todo en la reducción de la oferta de alquiler, lo que, a la larga, se traducirá en aumento de precios.

Por su parte, los precios de venta de las viviendas evolucionarán de forma dispar. Las provincias de la “España vacía” seguirán en su lenta pero constante evolución de precios a la baja. En las provincias con más dinamismo económico, especialmente zonas turísticas, Madrid, Barcelona y sus periferias y también en ciudades de más de 200.000 habitantes, la evolución de los precios dependerá en gran parte de la creación de empleo y la subida media de los salarios. En los escenarios más optimistas en los que las ayudas de la UE reactivan la economía española y se crea empleo, los precios de las zonas más activas podrían subir con moderación. Si cesa la creación de empleo podría darse una leve bajada de precios.

Y el número de transacciones en 2023 bajará de forma considerable, al menos un 20%, simplemente porque la compensación de las transacciones perdidas en la pandemia ya se ha conseguido.

Sigue habiendo mercado para construir nuevas promociones de viviendas, principalmente porque la demanda solvente busca mejores calidades, mayor eficiencia energética y más espacios libres y difícilmente lo encontrará en el mercado de vivienda usada. Creemos que la reactivación de la economía impulsará el número de viviendas iniciadas muy por encima de las 100.000 al año.

Confiamos en que las medidas de estímulo de la UE cambiarán la situación económica e inmobiliaria a partir de 2023 y pondrán en marcha un nuevo ciclo expansivo. Este nuevo ciclo traerá cambios en las características de las viviendas demandadas, que serán más eficientes energéticamente, más grande y con más espacios abiertos. Es probable que las viviendas más alejadas de los nuevos estándares se queden sin compradores potenciales y se vean abocadas a una transformación a o su derribo. Es probable que, en este proceso, podamos ver subidas en los precios de viviendas que cumplen las expectativas de calidad compatibles con los objetivos de eficiencia energética simultáneamente a bajadas en los precios de las viviendas más alejadas de dichos objetivos.

La buena noticia es que la inflación parece haber moderado su crecimiento y no tendrá el papel desestabilizador que ha tenido en 2022.

Gracias @CESINEJornadas por habernos dejado formar parte de vuestro evento.

¿EN QUÉ PROVINCIAS BAJARÁ LA VIVIENDA EN 2023?

Los datos sobre evolución de los precios en el Reino Unido y las expectativas del mercado de las principales ciudades alemanas parecen ser los primeros indicios de un ajuste a la baja de los precios de las viviendas en 2023, como resultado de los problemas económicos inducidos por el combinado de la pandemia y la guerra de Ucrania y de las subidas de los tipos de interés hipotecarios.

Aunque la situación en España no es comparable a la Reino Unido y Alemania, sí es deber nuestro analizar los lugares en los que caerán los precios, en el caso de que esto ocurra. De hecho, desde @Uve Valoraciones nos atrevemos a afirmar que, lo más probable es que los precios se estabilicen en 2023 entre una subida del 1% y una bajada del 1% para el conjunto nacional.

Recordemos que el ciclo inmobiliario que tuvo lugar entre 1996 y 2014, se caracterizó por una duración extraordinariamente larga y un aumento exponencial de los precios de venta de las viviendas, que llegaron a subir para el conjunto nacional entre 1996 y 2008 el 209% en términos nominales, como resultado, principalmente, de las inyecciones de dinero al mercado por parte de las entidades financieras que llevaron a que el crédito hipotecario aumentara un 557% entre 1996 y 2008. La posterior reducción de los créditos (un -34% entre 2008 y 2014) llevó a la una disminución en los precios de las viviendas del 27,52%, entre 2008 y 2014. La subida y la bajada de precios fue general en todos los territorios y, aunque se produjeron con diferentes intensidades, las diferencias fueron relativamente pequeñas en la evolución de unos territorios respecto a otros.

En ciclo en el que nos encontramos, iniciado en 2014, se ha desarrollado de un modo distinto. En primer lugar, los crecimientos de los precios no han sido inducidos por la financiación de los créditos hipotecarios, al caer estos un 12% entre 2014 y 2022, además, la evolución ha sido muy divergente en diferentes zonas. Mientras que los precios han subido en Madrid y Barcelona y sus periferias y en las zonas turísticas, se han quedado fijos o incluso han disminuido en aquellas zonas con menor dinamismo económico. Por otro lado, y tomando de referencia el conjunto de España, los precios subieron sólo el 16% en términos nominales entre 2014 y 2022, pero en términos reales han disminuido un 3%. De hecho, según el @MITMA, algunas provincias presentan precios nominales hoy que son inferiores a los que tenían en 2014. Son: Córdoba, Jaén, Teruel, León, Palencia, Segovia, Soria, Zamora, Ciudad Real, Cuenca, Cáceres y Ourense.

Y aunque predecir no siempre es fácil, si intentamos acertar en los lugares en los que bajarán los previos como consecuencia de las subidas de los tipos de interés y de la situación económica, los modelos creados desde @UveValoraciones señalan dos grupos de provincias con alguna probabilidad de que los precios bajen en 2023. El primer grupo, lo forman aquellas provincias en las que los precios han subido más desde 2014 y que coinciden con un mayor dinamismo económico. En estas provincias, que son Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares, Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas, nuestro modelo de detección de burbujas inmobiliarias ha señalado algunos municipios de más de 25.000 habitantes en los que los precios reales superan los precios que el modelo calcula en función de las principales variables económicas que se relacionan con dichos precios. Las diferencias entre los precios del modelo y los precios reales indican que, de producirse, la bajada de precios en estas zonas difícilmente superaría el 8% y, que para que lleguen a producirse las bajadas, primero debería darse una significativa bajada de las transacciones durante, al menos, 18 meses. Por tanto, para este grupo de provincias, la bajada de precios, si llegara a producirse, no tendría lugar en 2023 sino en 2024 y sería, en todo caso, moderada.

En la otra cara, el segundo grupo está formado por aquellas provincias en las que los precios nominales son inferiores a los de 2014. Estas provincias muestran una tendencia a la bajada paulatina de los precios inmobiliarios sostenida a largo plazo, pero poco relacionada con las variaciones del PIB, tipos de interés e inflación. Este decrecimiento ese debe, más bien, a fenómenos como la despoblación y el excesivo porcentaje de viviendas vacías. En estas provincias la bajada de los precios es bastante probable en 2023 pero, de producirse, sería muy moderada con bajadas entre el 1% y el 3%, por semejanza con lo ocurrido desde 2014.

Entonces, ¿cuáles son las provincias en las que es más probable una bajada de precios en 2023? Tras este análisis parece claro que serán Soria, Zamora, Palencia y Ciudad Real. Pero es importante señalar que estas bajadas serían moderadas si se producen, inferiores al 3%. En Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares y Canarias las bajadas de precio son más probables un poco más tarde, concretamente en 2024 pero, previamente, tendríamos que ver bajadas muy significativas en el número de transacciones en estas provincias durante 2023. Y de producirse, estas bajadas serían también moderadas.

Evolución cuotas hipotecarias vs. precio alquiler

Desde Uve Valoraciones acabamos de lanzar un estudio en el que hacemos una actualización de la información que compartimos hace un año sobre el mercado residencial de las 110 ciudades con mayor población de España. Este análisis nos ha permitido ver que los rápidos cambios en los tipos hipotecarios han modificado considerablemente al alza las cuotas a pagar por la adquisición de una vivienda y, por otro lado, los alquileres han crecido en la mayor parte de las poblaciones.

Del informe sacamos algo en claro y es que en 12 municipios de los 110 estudiados, los alquileres han subido más que las cuotas correspondientes durante este último año. Son Santa Coloma de Gramenet, Molina de Segura, Leganés, Reus, Manresa, Tarragona, Badajoz Paterna, Alicante, San Cristóbal de la Laguna, Barcelona y Parla.

Además, observamos que sólo en 11 de las 110 ciudades estudiadas el alquiler supera a las cuotas hipotecarias. Estas ciudades son: San Sebastián, Getxo, Alcobendas, Palma de Mallorca, Sant Cugat del Vallès, Pozuelo de Alarcón, Marbella, Majadahonda, La Coruña, Rivas-Vaciamadrid y Pamplona. Estas once ciudades son aquellas en las que alquilar es la mejor opción, al ser las cuotas superiores a los alquileres.

Si se comparan los municipios que en 2021 superaban los 10 euros/m2/mes con los de este año, los tres primeros de la lista coinciden y, en todos los casos, los alquileres son superiores a los de hace un año. De la lista de 2021 han desaparecido Barakaldo, Getafe, Vitoria-Gasteiz y Mataró y han entrado Castelldefels, Arona, Estepona, Torremolinos, Benalmádena, Málaga, Fuengirola, Mijas y Girona, lo que parece indicar que los alquileres se han disparado en las zonas turísticas y especialmente en la provincia de Málaga. La conclusión es que las cuotas han crecido, desde finales de 2021, en general, considerablemente más que los alquileres.

Y un dato relevante es que, de los 20 municipios con más población, sólo en Barcelona y Alicante ha evolucionado la proporción de cuota/alquiler a favor de las cuotas, algo que se debe a un alza considerable del precio de los alquileres. Sin duda existe correlación entre alquileres y cuotas, al depender ambas del dinamismo del mercado. En los mercados con los precios de compra más altos, el porcentaje de cuota respecto al alquiler tiende a ser más alto también, lo que hace más aconsejable el alquiler frente a la compra.

Así, desde UVE Valoraciones pensamos que los municipios con precios de venta más altos tienen, en general, porcentajes de cuota frente al alquiler también más elevados.  Pero, ¿qué pasa con el acceso a la vivienda? Pues que, aunque la comparación entre cuotas hipotecarias y alquileres pueda ser favorable a la compra de la vivienda, para quien compra por primera vez es la necesidad de tener ahorrado el equivalente al 28-32% del precio de compra de la vivienda para hacer frente a la parte no financiada por las entidades bancarias (el 20%) y los impuestos y gastos asociados a la compra, que son entre el 8 y el 12%. Este es el principal obstáculo para los jóvenes y la razón por la que se propugnan medidas alternativas a la regulación del alquiler basadas en facilitar la compra mediante avales del Estado que permiten una financiación superior al 80% del precio de compra.

 

Entender la inversión en inmuebles

Cuando hacemos una inversión esperamos, en la mayoría de los casos, recuperar nuestra inversión lo antes posible. Sin embargo, depende del bien que adquiramos, este objetivo puede o no conseguirse rápido.

En el caso del sector inmobiliario, se trata de la industria que consume mayor capital, pero, además, el que invierte recupera el capital invertido a más largo plazo que en el resto de sectores. De hecho, si buscamos, es complicado encontrar sectores de actividad que inviertan con un horizonte temporal superior a los cinco años. En el caso del inmobiliario, en cambio, en su faceta patrimonialista invierte con un objetivo de recuperación de capital cercano a los 30 años.

Para una persona que invierte a tres décadas vista, la estabilidad de las normas, la seguridad jurídica y los mecanismos de defensa de la inflación son imprescindibles en su decisión de invertir.

Para estos inversores inmobiliarios cobran especial relevancia la facilidad de desalojo en caso de impago u ocupación y la actualización de los alquileres con el IPC. Y en este sentido, la falta de estabilidad y seguridad jurídica está haciendo que muchos inquilinos abandonen su deseo de poseer un bien inmobiliario      para vender su inmueble. Pero, además, la limitación a la subida de los alquileres desmonta también el principal mecanismo que hace posible que se pueda invertir a tan largo plazo y puede derivar en que un número significativo de inversores abandone definitivamente el alquiler de viviendas agravando las tensiones al alza sobre los precios de alquiler por disminución de la oferta.

 

¿Cuáles son las necesidades de vivienda de la población?

La población influye, y mucho, en la creación de hogares, pero no sólo. También el número de ocupantes de cada vivienda tiene una gran repercusión. Y aunque es cierto que la natalidad se ha desplomado, los movimientos migratorios compensarán esta descendencia de población. De hecho, el INE calcula que se alcanzarán los 50,59 millones de habitantes en España para 2070.

En 2021, la media de ocupación por vivienda en nuestro país era de 2,51 personas, pero esta cifra tiene tendencia descendente porque todavía es superior a la media europea, cercana a los 2,1. Y en esta línea, el envejecimiento de la población desembocará en un menor crecimiento del número de hogares a largo plazo, no tanto a corto y medio plazo.

En base a ello y con el fin de tener clara la proyección de hogares, tan importante para promotores inmobiliarios, desde UVE Valoraciones hemos dividido a la población en cuatro grupos de edad. Así será más sencillo entender la relación entre población y hogares.

En orden ascendente, los menores de 20 años viven, salvo contadas excepciones, en casa de sus padres y todavía no generan necesidad de una vivienda. A estos les siguen las personas de entre 20 y 39 años, la edad típica de la emancipación en la que los jóvenes necesitan su primera vivienda. Después, entre los 40 y 65 años, el número de personas con trabajo estable aumenta, como también lo hacen los divorcios. Y las personas mayores de 65 años son el grupo de edad que libera más viviendas, generalmente por el aumento de la mortalidad.

Estos grupos de edades evidentemente no son rígidos, pero si atendemos a ellos vemos que los menores de 20 años suman 9,12 millones de personas, el grupo de entre 20 y 36 son 10,73 millones y 18,6 millones las personas de entre 40 y 65 años. Por último, son 9 millones los mayores de 65 años.

A esta fórmula se debe añadir un dato importante y es que no todos los jóvenes que se emancipan generan una necesidad de vivienda, pues muchos lo hacen con su pareja o amigos. Y tampoco todos los divorcios. De los 100.000, aproximadamente, que se producen al año, algunos se vuelven a emparejar o vuelven a casa de sus padres. 

Teniendo todos estos datos en cuenta, dentro de 20 años los menores de 20 años sumarán 7,62 millones; los que tengan entre 20 y 39 ascenderán a 11,37 millones; los de entre 40 y 65 años, 16,32 millones y los que tienen más de 65 años, 13,60 millones. Estas cifras dejan clara una conclusión y es que se va a producir un aumento significativo de la población en edad de liberar viviendas. Así las cosas, de seguir la tendencia actual, en 2035 habrá un total de 19.796.040 hogares, casi un millón más de los actuales, que pasarán de una ocupación media por hogar de 2,51 personas a 2,41, según datos del INE.

 

Efectos de la inflación en la promoción de viviendas

Hace unos días hablamos de los efectos que la inflación tenía sobre el mercado inmobiliario y dábamos algunas claves, apoyándonos en el modelo de predicción de UVE Valoraciones para la detección de posibles burbujas inmobiliarias. Hoy volvemos a referirnos a la subida generalizada de precios, pero con el fin de estudiar el impacto que la misma está teniendo en la promoción de viviendas, ya sean de lujo, precio medio-bajo o VPO.

Los costes de construcción fueron más o menos constantes hasta finales de 2020 y, desde entonces, no han dejado de aumentar. Un incremento de los costes superior al crecimiento de venta supone un problema para cualquier actividad, especialmente para aquellas en la que el coste de #construcción tiene más impacto en las ventas y más aún en esos casos en los que el precio de venta no puede aumentarse debido a que ya están vendidas todas o gran parte de las viviendas de una promoción o están sujetas a algún tipo de protección oficial.

En diciembre de 2019, el índice se situaba en 102,72 y en junio de 2022 alcanzaba los 120,22 (17,04% más). Si se compara este dato con el aumento de los precios de venta del mismo periodo (entre 5,31% y 12,85%) y con la inflación (12,41%), su crecimiento es mayor.

El efecto de la subida de los costes de construcción depende del tipo de #promoción. Tanto en viviendas de lujo ubicadas en Madrid o Barcelona, como en viviendas de precio medio o bajo y viviendas VPO, los costes suben desde la estimación inicial del 17,04%. En el caso de las dos primeras, los precios de venta incrementan un 8,19%, la mayor subida desde que hay registros. Y en el caso de las VPO, no se ve modificado su valor máximo legal. Para las viviendas de lujo y de precio medio existen tres posibilidades: Por un lado, que no se hayan vendido las viviendas; por otro, que el 50% de las viviendas se hayan vendido a precio inferior a la subida; y en el tercer caso, que se hayan vendido el 100% de las viviendas al precio inicial. Las OGN, por su parte, solamente suben el 10% porque sólo parte de los gastos están sujetos a los costes de producción o del precio de venta.

La promoción de viviendas de lujo soporta el fuerte incremento de los costes de producción, incluso con la mitad de las viviendas ya vendidas, porque éste sólo supone el 25,33% de las ventas. En el caso de la promoción de viviendas de precio medio bajo, los costes de construcción suponen el 45% de las ventas y las pérdidas aumentan con el porcentaje de viviendas vendidas. En cambio, en el caso de las VPO se pierden dos terceras partes del margen, dado que los costes de construcción suponen el 56% de las ventas.

Esto hace pensar que podría haber una disminución del número de viviendas iniciadas en los próximos meses, como consecuencia de decisiones de aplazar el inicio de nuevas promociones hasta que se estabilicen los costes de producción.

Efectos de la inflación en el sector inmobiliario

Podemos decir, sin lugar a dudas, que la inflación es la protagonista de las noticias. La subida generalizada de precios impacta en todo aquello que es imprescindible, desde los bienes de primera necesidad hasta los inmuebles.

Es por ello que desde UVE Valoraciones hemos creado un modelo de detección de posibles burbujas inmobiliarias, con el objetivo de observar desviaciones de los precios con respecto a la tendencia a largo plazo y para predecir la evolución futura de los precios de las viviendas en función de hipótesis sobre el incremento de los salarios, la variación de los ocupados y los tipos de interés para créditos hipotecarios. Apoyados en este modelo, desde la compañía hemos probado seis escenarios de cómo la inflación impactará en el mercado inmobiliario. Estos escenarios son: los dos que creemos más probables, uno pesimista, un cuarto aún más pesimista, dos optimistas (uno más que otro). Todos ellos dependen de las siguientes variables: el tipo hipotecario, el comportamiento de los salarios y el empleo.

En el análisis, hemos cruzado datos de idealista , el MITMA y el Instituto Nacional de Estadística (INE) y estamos convencidos de que los dos factores que más influyen en los precios de las viviendas son las rentas familiares y el acceso a la financiación hipotecaria, ambos afectados por la inflación y por la amenaza de la falta de suministro de energía. Por su parte, las rentas familiares dependen del nivel de los salarios y del número de ocupados y el acceso a la financiación está sujeto a los tipos de interés hipotecarios y concesión de los créditos. Cuatro factores que se ven estrechamente relacionados por el efecto de la inflación y las restricciones energéticas.

En el primer caso, el nivel salarial está relacionado con la inflación. Sin embargo, desde UVE Valoraciones prevemos que los salarios crecerán por debajo del aumento de precios, lo que repercute en una menor disponibilidad de dinero para comprar vivienda. El número de ocupados, en su caso, se relaciona con el aumento del PIB. Y creemos que el futuro del empleo podría no ser alentador, por lo que tampoco el acceso a la vivienda.

A esto se unen los tipos hipotecarios. La subida de los tipos de referencia es una medida del BCE para frenar la inflación. Las subidas han sido moderadas hasta el momento y probablemente sigan subiendo. Y las condiciones de acceso al crédito se habían relajado en los dos últimos años, pero las expectativas de recesión económica las endurecerán, quizás, en los próximos meses.

Con todo ello, creemos que el alza de los precios de las viviendas se moderará o desaparecerá, aunque la inflación sea relativamente alta. La vivienda todavía ofrece refugio contra la inflación, pero no de manera absoluta, porque la inflación no se traslada automáticamente a los salarios.

Evolución del número de ofertas desde el confinamiento en las provincias más activas de España

Desde UVE Valoraciones volvemos de las vacaciones con las pilas cargadas y con la mirada puesta, como siempre, en la actualidad del mercado inmobiliario.

En este caso, nos fijamos en la  en cuanto a venta y alquiler.

#Madrid , #Alicante#Málaga y #Valencia han sufrido una disminución en las ofertas de venta desde octubre de 2021. Esta es la explicación por la que en estas provincias los precios hayan subido durante el último año más que la media nacional. En #Barcelona, en cambio, han aumentado algo menos que dicha media y la razón no es otra que la oferta, cuyo número ha disminuido con mucha más moderación.

Así las cosas, el repunte del número de ofertas en Madrid anuncia incrementos más moderados de los precios en la segunda mitad del año 2022.

En el caso de los alquileres, el incremento de la oferta desde febrero de 2022 en Madrid, que alcanza niveles de oferta superiores al periodo que precede a la pandemia, da señales de una moderación en el incremento de los precios de alquiler y esto explica el motivo por el que los alquileres han subido menos en la provincia de Madrid, que en la de Barcelona. En esta segunda, aunque ha habido un repunte de las ofertas muy marcado, especialmente desde marzo de 2022, estas siguen siendo inferiores al nivel anterior a la Covid-19. Este comportamiento hace creer que, pese a que el aumento de precios se moderará, los alquileres subirán más en Barcelona que en Madrid.

Málaga, Alicante y Valencia experimentan hoy unos niveles de oferta inferiores a los vividos en el periodo inmediatamente anterior la pandemia y el comportamiento del mercado sugiere que, en estas provincias, los precios seguirán incrementándose con mucha intensidad.

Estas son las conclusiones que extrapolamos apoyándonos en los datos de la evolución de oferta de venta en el portal idealista .

Implicaciones de la Ley de Edificación para el constructor

Hace pocas semanas profundizamos en lo que la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la21 #Edificación, garantiza a la parte compradora de un inmueble y entonces ya avanzábamos que en la siguiente entrada trataríamos de abordar lo que la ley implica para la parte contraria o, dicho de un modo más exacto, para el responsable de llevar a cabo la construcción. Algo esencial, pues no olvidemos que el fin último es poner coherencia y dar configuración legal al marco de la construcción de los edificios.

Uno de los puntos en los que la ley se detiene es en lo que atañe a las actividades del constructor, donde se hace especial mención al jefe de obra, así como a la #delimitación de actuaciones que corresponden a los profesionales, el proyectista, el director de obra y el director de la ejecución de la obra, estableciendo claramente el ámbito específico de su intervención, en función de su titulación. Lo importante aquí es tener claro que la ley exige responsabilidad solidaria a todas estas partes, cuando no sea posible atribuirla en forma individualizada al responsable del daño o cuando exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el daño producido.

Los plazos para afrontar dichos #daños son también reseñables para una ley que exige al constructor responder, durante el primer año, por los perjuicios materiales derivados de una ejecución deficiente. Además, todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, durante tres años, responderán por los daños materiales en el edificio causados por defectos que afecten a la habitabilidad y durante diez años, por aquellos que afecten a la seguridad estructural del edificio. A esto se une la obligación del constructor de contar con un seguro equivalente al 5% del coste de la obra, para afrontar cualquier daño material derivado de una deficiencia en la construcción.

Todo ello tiene un objetivo y es fomentar, mediante el cumplimento de la #Ley, la calidad de las edificaciones incidiendo en los requisitos básicos y también en las obligaciones de los distintos agentes que se encargan de desarrollar la actividad, para aclarar las responsabilidades y las garantías que protejan al usuario y para dar cumplimiento al derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.

Impacto del Brexit en el sector inmobiliario

Desde UVE Valoraciones hemos elaborado un estudio en el que descubrimos el impacto del #Brexit en el sector inmobiliario español.

La principal conclusión del análisis es que la compra de #vivienda en España por parte de los británicos desciende al 12%.

Te mostramos en la siguiente infografía qué nacionalidad representa el mayor porcentaje de compras de #extranjeros en cada provincia española.

Volver arriba