Podemos decir, sin lugar a dudas, que la inflación es la protagonista de las noticias. La subida generalizada de precios impacta en todo aquello que es imprescindible, desde los bienes de primera necesidad hasta los inmuebles.
Es por ello que desde UVE Valoraciones hemos creado un modelo de detección de posibles burbujas inmobiliarias, con el objetivo de observar desviaciones de los precios con respecto a la tendencia a largo plazo y para predecir la evolución futura de los precios de las viviendas en función de hipótesis sobre el incremento de los salarios, la variación de los ocupados y los tipos de interés para créditos hipotecarios. Apoyados en este modelo, desde la compañía hemos probado seis escenarios de cómo la inflación impactará en el mercado inmobiliario. Estos escenarios son: los dos que creemos más probables, uno pesimista, un cuarto aún más pesimista, dos optimistas (uno más que otro). Todos ellos dependen de las siguientes variables: el tipo hipotecario, el comportamiento de los salarios y el empleo.
En el análisis, hemos cruzado datos de idealista , el MITMA y el Instituto Nacional de Estadística (INE) y estamos convencidos de que los dos factores que más influyen en los precios de las viviendas son las rentas familiares y el acceso a la financiación hipotecaria, ambos afectados por la inflación y por la amenaza de la falta de suministro de energía. Por su parte, las rentas familiares dependen del nivel de los salarios y del número de ocupados y el acceso a la financiación está sujeto a los tipos de interés hipotecarios y concesión de los créditos. Cuatro factores que se ven estrechamente relacionados por el efecto de la inflación y las restricciones energéticas.
En el primer caso, el nivel salarial está relacionado con la inflación. Sin embargo, desde UVE Valoraciones prevemos que los salarios crecerán por debajo del aumento de precios, lo que repercute en una menor disponibilidad de dinero para comprar vivienda. El número de ocupados, en su caso, se relaciona con el aumento del PIB. Y creemos que el futuro del empleo podría no ser alentador, por lo que tampoco el acceso a la vivienda.
A esto se unen los tipos hipotecarios. La subida de los tipos de referencia es una medida del BCE para frenar la inflación. Las subidas han sido moderadas hasta el momento y probablemente sigan subiendo. Y las condiciones de acceso al crédito se habían relajado en los dos últimos años, pero las expectativas de recesión económica las endurecerán, quizás, en los próximos meses.
Con todo ello, creemos que el alza de los precios de las viviendas se moderará o desaparecerá, aunque la inflación sea relativamente alta. La vivienda todavía ofrece refugio contra la inflación, pero no de manera absoluta, porque la inflación no se traslada automáticamente a los salarios.
