En un post que publicamos no hace mucho, hablábamos sobre esas provincias de España en las que existe déficit de vivienda, lo que arrojaba una pista excepcional para inversores que buscan zonas en las que invertir. Hoy venimos a hablar justo de lo contrario, de esas provincias de nuestro país en las que la vivienda presenta superávit, por lo que, si bien merece la pena invertir en la compra de un hogar, quizás no sea tan buena idea para constructores que estén eligiendo zona donde alzar sus proyectos.
Recientemente, se ha publicado el censo de viviendas 2021 en España, un acontecimiento que arroja luz sobre la situación actual del mercado de la vivienda en el país. Este censo ha implementado una novedosa metodología para identificar viviendas desocupadas, proporcionando una visión detallada de la composición del parque de viviendas en diferentes regiones y su influencia en la evolución de los precios.
Desde @UVE Valoraciones, hemos realizado un análisis que abarca el período desde 1996 hasta la fecha actual. Este punto de partida se seleccionó debido al inicio de un ciclo inmobiliario significativo a partir de ese año, marcando un hito crucial en la dinámica del mercado de viviendas en España.
El conjunto de viviendas se clasifica en dos categorías esenciales: el inventario total y el inventario en utilización. El inventario total se ha configurado a partir de los datos recopilados en los censos de los años 1991, 2001, 2011 y 2021, tomando como referencia el 31 de diciembre de cada año. Estos datos han sido actualizados hasta el año 2023 mediante la incorporación de visados y certificados de finalización de proyectos proporcionados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). A partir del inventario total, se estima la cantidad de viviendas destinadas a algún tipo de uso, ya sea como residencia permanente o para alojamiento temporal durante al menos 15 días al año.
El censo de 2021 ha introducido una metodología innovadora para calcular el parque en uso. Este método se basa en el consumo eléctrico durante un año completo. Esta aproximación ofrece ventajas significativas al ser objetiva y basarse en registros a largo plazo, en contraposición al método anterior que dependía de la percepción subjetiva del agente censal para determinar si una vivienda estaba desocupada o en uso. Sin embargo, esta nueva metodología también plantea desafíos, como la precisa vinculación de los contadores eléctricos con las referencias catastrales individuales y la posibilidad de que infravalore el número de viviendas con uso ocasional (generalmente turístico) por ser el año 2020 (afectado por el confinamiento) el año elegido.
Los resultados del análisis revelan una situación peculiar: existe un superávit de más de 433.000 viviendas en toda España, pero la distribución de este excedente es altamente desigual a nivel provincial.
Es importante destacar que, en las provincias con una alta actividad turística, los superávits calculados pueden no ser precisos y los déficits podrían ser mayores. Por ejemplo, provincias como Alicante, Santa Cruz de Tenerife, Málaga, Girona, Baleares y Las Palmas podrían estar experimentando déficits reales debido a la demanda de viviendas por parte de no residentes y turistas. La evolución de los precios en Alicante y Málaga son más coherentes con déficits significativos de vivienda que con pequeños déficits (Alicante) o con superávits (Málaga) lo que nos reafirma en la impresión de que el censo ha subestimado el número de viviendas de uso ocasional en las zonas turísticas.
Nuestro estudio también destaca una correlación interesante: las provincias con superávits de viviendas parecen estar experimentando una menor presión al alza en los precios de la vivienda, mientras que las provincias con déficits ofrecen oportunidades para los promotores inmobiliarios.
Además de analizar la situación a nivel provincial, nos hemos centrado en áreas funcionales definidas por el Instituto Nacional de Estadística (@INE). Estas áreas agrupan municipios alrededor de una ciudad principal y se consideran mercados de viviendas relacionados. Este enfoque ha permitido identificar áreas específicas con déficits significativos de viviendas, lo que puede ser de gran valor para futuras promociones inmobiliarias.
En resumen, el análisis de los datos del censo de viviendas 2021 revela una imagen compleja del mercado de la vivienda en España, con desequilibrios significativos a nivel provincial y en áreas funcionales. Estos desequilibrios pueden ejercer una influencia notable en los precios de la vivienda y ofrecer oportunidades para los inversores y promotores inmobiliarios.
No obstante, es importante tener en cuenta que los datos del censo podrían subestimar el número de segundas residencias y sobrestimar la cantidad de viviendas vacías, especialmente en áreas turísticas. Por tanto, se recomienda realizar un análisis detallado de cada región antes de tomar decisiones de inversión.
Este estudio proporciona una visión valiosa de la dinámica del mercado de la vivienda en España y puede servir como base para futuras investigaciones y decisiones estratégicas en el sector inmobiliario. Mantente atento a las provincias y áreas funcionales con superávit de viviendas, y considera cuidadosamente los desafíos y oportunidades que plantea el mercado inmobiliario en tu región de interés.
Y antes de terminar, te dejamos, a modo de curiosidad, un gráfico que representa las áreas funcionales ordenadas por mayor tasa de ocupación a menor:
