La fluctuación de los precios de las viviendas es un tema que ha captado la atención de expertos y consumidores por igual. Sin embargo, al consultar diversas fuentes, nos encontramos con resultados divergentes. En este artículo exploraremos en detalle estas diferencias y cómo han evolucionado a lo largo de los años 2021 y 2022, así como en el segundo trimestre de 2023. Nuestro objetivo es arrojar luz sobre la relevancia de cada fuente de información en la comprensión de la dinámica de los precios de las viviendas.
Las fuentes que analizaremos son las siguientes:
- INE (Instituto Nacional de Estadística): Índice de precios de viviendas declarados ante notario.
- MITMA (Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana): Precios medios tasados de viviendas.
- Idealista: Precios medios de ofertas publicadas mensualmente.
- Fotocasa: Precios medios de ofertas calculadas por UVE.
- Colegio de Registradores de la Propiedad: Precios medios de compraventas de viviendas registradas.
- Consejo General del Notariado: Precios medios y superficies medias de vivienda.
- Entidades Financieras: Importes medios de las hipotecas concedidas en viviendas.
Los resultados finales revelan una variación en el crecimiento de los precios de viviendas durante dos años y medio, oscilando entre el 11,10% (Importe medio de las hipotecas) y el 14,67% (INE). Sin embargo, lo más interesante son las diferencias en la evolución a lo largo de este período. Mientras que Idealista y Fotocasa muestran una notable concordancia en su evolución trimestral y en los resultados finales hasta el segundo trimestre de 2023, otros índices muestran un comportamiento diferente. Los crecimientos son más pronunciados en 2021 y disminuyen significativamente a partir del primer semestre de 2022 en los índices basados en portales de ofertas de venta y el resto.
Esta divergencia se hace más evidente si observamos la evolución de los índices a partir del primer trimestre de 2022. Los índices basados en portales de ofertas muestran incrementos superiores al 10% en el año y medio considerado, mientras que los demás experimentan aumentos más modestos, entre el 0,63% y el 5,65%.
Dificultades en la Comparación de Precios Unitarios
Uno de los desafíos al comparar estas fuentes es la falta de coherencia en las superficies utilizadas por cada una. Los precios unitarios varían en función de la superficie utilizada como referencia. Por ejemplo, los Registradores dividen por la superficie registrada, que puede ser la superficie útil, construida o construida con comunes. Sin embargo, esta divergencia se aborda en parte mediante la publicación de superficies medias por parte de algunas fuentes.
Posibles Explicaciones
Las diferencias en la evolución y en las superficies medias plantean preguntas intrigantes. Una conjetura es que los vendedores fijan sus precios teniendo en cuenta la evolución pasada de los precios y el IPC, mientras que los compradores se ven afectados por las subidas de los tipos de interés. En 2022, las sucesivas subidas de los tipos de interés impactaron en las cuotas hipotecarias, reduciendo la capacidad de compra de los interesados y dando lugar a negociaciones más intensas en los precios finales de compra. Esto podría explicar las diferencias entre los precios de Fotocasa y los de los Registradores y Notarios a partir de mediados de 2022, así como la disminución de la superficie media en las transacciones .en Notarios y Registradores y los aumentos en superficies medias de Fotocasa.
Conclusiones y Perspectivas
En resumen, desde el primer trimestre de 2022, se observa una marcada diferencia entre los indicadores basados en ofertas de venta (Fotocasa e Idealista) y el resto de fuentes. El aumento de las diferencias a partir del segundo trimestre de 2022 sugiere un efecto significativo de las subidas de los tipos de interés en los precios, más como resultado de la negociación entre comprador y vendedor que de las expectativas de los vendedores.
A pesar de estas divergencias, los precios no han disminuido, aunque han crecido a un ritmo menor que el IPC. La paulatina disminución de la superficie media de las viviendas vendidas refleja las dificultades de compra de los usuarios-propietarios, quienes han tenido que ceder parte de la superficie para adquirir una vivienda. En el mercado, los inversores patrimonialistas han ganado terreno debido a la subida de los alquileres y la escasez de oferta de alquiler en ciudades y zonas turísticas.
En definitiva, el mercado inmobiliario es un reflejo de las dinámicas económicas y financieras, y su evolución es crucial tanto para los compradores como para los inversores. Estaremos atentos a cómo se desarrolla en los próximos años y cómo impactará en la vida de los consumidores.
