Despoblación y vivienda

Cada vez hay más pueblos que, ante el riesgo de morir por la despoblación, envían mensajes de socorro con planes apetecibles que invitan a vivir allí. A esto se suman los ayuntamientos y ONG que, con frecuencia, lanzan iniciativas para que familias migrantes se instalen en zonas rurales al borde de la desaparición. Y no es para menos, teniendo en cuenta que, el vacío de estos lugares está ocasionando la huida no sólo de pequeños comercios o negocios, sino también de servicios tan básicos como la farmacia o la atención sanitaria primara.

El fenómeno de la despoblación de una parte cada vez mayor del territorio nacional no es único en España, sino algo muy extendido en los países con economías más desarrolladas, aunque es cierto que el proceso no se ha desplegado por igual en todos los lugares. En el caso de China, en 1975 sólo el 15% de la población estaba en ciudades, mientras que en 2021 el porcentaje llegó al 63%. En cambio, en India el porcentaje en 2021 era del 35%. Un dato que choca con el ejemplo español, en el que era en 2021 del 82,8% y con el del Reino Unido, donde se alcanzaba el 84%. En Estados Unidos la cifra se alza al 83%, en Francia al 81%, mientras que Alemania registraba el 78%. Italia, en cambio, sólo el 71%.

Estas cifras demuestran que incluso en los países desarrollados el proceso de concentración en ciudades sigue aumentando, por lo que es más probable que la llamada España vaciada siga perdiendo población de forma inexorable.

El origen de todo ello está en la revolución industrial que comenzó un proceso, que todavía está en desarrollo, de concentración de la población mundial en grandes ciudades. La mecanización de las labores agrícolas eliminó la necesidad de contar con una población numerosa trabajando en los campos en los que se produce el alimento y dio lugar a un cambio en la ocupación del territorio, que sólo tiene un único precedente histórico: la progresiva estabilización de la población humana repartida uniformemente por las tierras cultivables que produjo la invención de la agricultura en un proceso que duró 10.000 años aproximadamente.

Hace 10.000 años la mayor parte de la población humana estaba formada por cazadores recolectores nómadas. La invención de la agricultura y su progresiva expansión por toda la tierra hasta completarse a finales del siglo XVIII tuvo dos consecuencias: un reparto más o menos uniforme de la población humana en las tierras cultivables (en muchas ocasiones a la fuerza como población esclava) y un considerable aumento de la población humana desde entre 30 y 60 millones de habitantes hace 10.000 años hasta 600 millones de habitantes aproximadamente a finales del siglo XVIII.

La revolución industrial inició un nuevo proceso que está teniendo dos consecuencias principales: la concentración cada vez mayor de la población humana en enormes ciudades, con la consiguiente despoblación de las zonas no urbanas y un nuevo aumento de la población mundial hasta los actuales 7.900 millones de habitantes, con una previsión de alcanzar un máximo cercano a los 12.000 millones. Hasta el inicio de la revolución industrial las ciudades grandes eran una excepción en un territorio relativamente uniformemente ocupado. En la actualidad, estas no dejan de crecer y tienden a formar continuos urbanos que se pueden calificar ya de auténticas Megalópolis.

El fenómeno de la despoblación creciente de grandes áreas del territorio debe verse en perspectiva como un proceso de cambio estructural en marcha de gran importancia a nivel mundial contra el que tendría poco sentido luchar. Esto no es incompatible con plantear medidas que ayuden a los cada vez más escasos habitantes de estas áreas a recibir la más amplia gama de servicios posibles y no sólo la ya mencionada farmacia o el médico de atención primaria, sino otros servicios como los bancos, para que trámites tan habituales como actualizar la cartilla o sacar dinero del cajero, dejen de ser una quimera en la olvidada España rural.

Predecir burbujas inmobiliarias

En UVE Valoraciones hemos desarrollado un modelo del tipo AdjustedMarketValue, basado en el cálculo de una línea de tendencia de precios en el largo plazo, que toma como referencia parámetros relacionados con las rentas de las familias, el empleo y las condiciones de financiación. Y gracias a este modelo, predecimos que habrá mayores bajadas de precios en 2023 para las provincias con alto componente turístico en sus economías, a excepción de Alicante. Y en dos provincias, subidas en todas las hipótesis consideradas (Barcelona y A Coruña). Por otro lado, en otras tres anuncia bajadas en todas las hipótesis (Castellón, Tarragona y Guadalajara) y en el resto, subidas para la opción optimista y bajadas para la pesimista.

A continuación, se muestra un gráfico que representa con una línea azul la evolución desde 1996 del precio medio de la vivienda en España, calculado a partir de los precios unitarios publicados por el MITMA y de la superficie media de las viviendas del censo de 2011. La línea gris refleja la predicción de nuestro modelo, en función de las cuatro variables más relacionadas con el precio: crecimiento de los ocupados, crecimiento del salario medio, índice de referencia de los créditos hipotecarios (IRPH) y duración media en la contratación de los créditos hipotecarios de vivienda. La línea roja marca la tendencia de los precios de las viviendas, contra la que se compara la línea azul para detectar burbujas: si la línea azul se separa por encima de la roja de forma apreciable, significa que hay burbuja.

Las predicciones de nuestro modelo a partir de las variables observadas (línea gris) son razonablemente parecidas a los precios reales (línea azul) y que, para el conjunto de España los precios reales son levemente inferiores a la tendencia sostenible a medio plazo (línea roja), lo que descarta la existencia de una burbuja inmobiliaria a nivel nacional, un hecho compatible con la existencia de pequeñas burbujas inmobiliarias locales. Uno de los aspectos más interesantes del modelo de predicción de UVE Valoraciones es que permite predecir la evolución futura de los precios a partir de hipótesis sobre el comportamiento de las cuatro principales variables que sirven para estimar los precios.

La línea de tendencia representa el valor sostenible del colateral que debe acompañar la vida de un crédito hipotecario a largo plazo. Y la diferencia positiva entre la línea de tendencia y el precio actual de los inmuebles en el mercado se emplearía como indicador de sobrevaloración y serviría de aviso de la necesidad de cualquier ajuste hipotecario.

Para arrojar luz sobre las conclusiones planteadas por este modelo de predicción, en UVE Valoraciones hemos estudiado tres hipótesis, para analizar tres casos, desde el más pesimista, hasta el más optimista, en función de tres variables: variación del número de ocupados, variación del coste salarial y tipos de interés medios para créditos hipotecarios.

La aplicación del modelo a nivel provincial muestra resultados divergentes para las diferentes provincias. Mientras algunas muestran crecimiento de precios tanto para la hipótesis más optimista como para la más pesimista -muy pocas-, otras muestran bajadas de precios para todas las hipótesis – también son pocas- y unas terceras, que representan la mayor parte, muestran crecimientos para la hipótesis más optimista y decrecimientos para la más pesimista. Te invitamos a que eches un vistazo al estudio completo: https://v-valoraciones.es/prevision-de-evolucion-de-precios-para-2023-a-partir-de-nuestro-modelo-de-prediccion-marzo-2023/

UVE Valoraciones ha desarrollado este modelo de predicción, como respuesta a la obligación que tienen las sociedades de tasación de contar con sistemas que permitan predecir bajadas significativas de precios que vayan a permanecer en el medio plazo, de acuerdo con la norma ECO 805/2003.

La fiabilidad de nuestro modelo de predicción se contrasta aplicando el modelo a años anteriores de los que se conoce la evolución real de los precios. Si las predicciones del modelo se parecen a la realidad de forma continuada a lo largo de los últimos 26 años en una zona concreta, consideramos que tiene una fiabilidad aceptable para hacer predicciones para 2023 en dicha zona. En caso contrario, consideramos los resultados como poco fiables y hemos renunciado a publicarlos para la zona correspondiente.

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