Desde Uve Valoraciones acabamos de lanzar un estudio en el que hacemos una actualización de la información que compartimos hace un año sobre el mercado residencial de las 110 ciudades con mayor población de España. Este análisis nos ha permitido ver que los rápidos cambios en los tipos hipotecarios han modificado considerablemente al alza las cuotas a pagar por la adquisición de una vivienda y, por otro lado, los alquileres han crecido en la mayor parte de las poblaciones.
Del informe sacamos algo en claro y es que en 12 municipios de los 110 estudiados, los alquileres han subido más que las cuotas correspondientes durante este último año. Son Santa Coloma de Gramenet, Molina de Segura, Leganés, Reus, Manresa, Tarragona, Badajoz Paterna, Alicante, San Cristóbal de la Laguna, Barcelona y Parla.
Además, observamos que sólo en 11 de las 110 ciudades estudiadas el alquiler supera a las cuotas hipotecarias. Estas ciudades son: San Sebastián, Getxo, Alcobendas, Palma de Mallorca, Sant Cugat del Vallès, Pozuelo de Alarcón, Marbella, Majadahonda, La Coruña, Rivas-Vaciamadrid y Pamplona. Estas once ciudades son aquellas en las que alquilar es la mejor opción, al ser las cuotas superiores a los alquileres.
Si se comparan los municipios que en 2021 superaban los 10 euros/m2/mes con los de este año, los tres primeros de la lista coinciden y, en todos los casos, los alquileres son superiores a los de hace un año. De la lista de 2021 han desaparecido Barakaldo, Getafe, Vitoria-Gasteiz y Mataró y han entrado Castelldefels, Arona, Estepona, Torremolinos, Benalmádena, Málaga, Fuengirola, Mijas y Girona, lo que parece indicar que los alquileres se han disparado en las zonas turísticas y especialmente en la provincia de Málaga. La conclusión es que las cuotas han crecido, desde finales de 2021, en general, considerablemente más que los alquileres.
Y un dato relevante es que, de los 20 municipios con más población, sólo en Barcelona y Alicante ha evolucionado la proporción de cuota/alquiler a favor de las cuotas, algo que se debe a un alza considerable del precio de los alquileres. Sin duda existe correlación entre alquileres y cuotas, al depender ambas del dinamismo del mercado. En los mercados con los precios de compra más altos, el porcentaje de cuota respecto al alquiler tiende a ser más alto también, lo que hace más aconsejable el alquiler frente a la compra.
Así, desde UVE Valoraciones pensamos que los municipios con precios de venta más altos tienen, en general, porcentajes de cuota frente al alquiler también más elevados. Pero, ¿qué pasa con el acceso a la vivienda? Pues que, aunque la comparación entre cuotas hipotecarias y alquileres pueda ser favorable a la compra de la vivienda, para quien compra por primera vez es la necesidad de tener ahorrado el equivalente al 28-32% del precio de compra de la vivienda para hacer frente a la parte no financiada por las entidades bancarias (el 20%) y los impuestos y gastos asociados a la compra, que son entre el 8 y el 12%. Este es el principal obstáculo para los jóvenes y la razón por la que se propugnan medidas alternativas a la regulación del alquiler basadas en facilitar la compra mediante avales del Estado que permiten una financiación superior al 80% del precio de compra.
