Entender la inversión en inmuebles

Cuando hacemos una inversión esperamos, en la mayoría de los casos, recuperar nuestra inversión lo antes posible. Sin embargo, depende del bien que adquiramos, este objetivo puede o no conseguirse rápido.

En el caso del sector inmobiliario, se trata de la industria que consume mayor capital, pero, además, el que invierte recupera el capital invertido a más largo plazo que en el resto de sectores. De hecho, si buscamos, es complicado encontrar sectores de actividad que inviertan con un horizonte temporal superior a los cinco años. En el caso del inmobiliario, en cambio, en su faceta patrimonialista invierte con un objetivo de recuperación de capital cercano a los 30 años.

Para una persona que invierte a tres décadas vista, la estabilidad de las normas, la seguridad jurídica y los mecanismos de defensa de la inflación son imprescindibles en su decisión de invertir.

Para estos inversores inmobiliarios cobran especial relevancia la facilidad de desalojo en caso de impago u ocupación y la actualización de los alquileres con el IPC. Y en este sentido, la falta de estabilidad y seguridad jurídica está haciendo que muchos inquilinos abandonen su deseo de poseer un bien inmobiliario      para vender su inmueble. Pero, además, la limitación a la subida de los alquileres desmonta también el principal mecanismo que hace posible que se pueda invertir a tan largo plazo y puede derivar en que un número significativo de inversores abandone definitivamente el alquiler de viviendas agravando las tensiones al alza sobre los precios de alquiler por disminución de la oferta.

 

¿Cuáles son las necesidades de vivienda de la población?

La población influye, y mucho, en la creación de hogares, pero no sólo. También el número de ocupantes de cada vivienda tiene una gran repercusión. Y aunque es cierto que la natalidad se ha desplomado, los movimientos migratorios compensarán esta descendencia de población. De hecho, el INE calcula que se alcanzarán los 50,59 millones de habitantes en España para 2070.

En 2021, la media de ocupación por vivienda en nuestro país era de 2,51 personas, pero esta cifra tiene tendencia descendente porque todavía es superior a la media europea, cercana a los 2,1. Y en esta línea, el envejecimiento de la población desembocará en un menor crecimiento del número de hogares a largo plazo, no tanto a corto y medio plazo.

En base a ello y con el fin de tener clara la proyección de hogares, tan importante para promotores inmobiliarios, desde UVE Valoraciones hemos dividido a la población en cuatro grupos de edad. Así será más sencillo entender la relación entre población y hogares.

En orden ascendente, los menores de 20 años viven, salvo contadas excepciones, en casa de sus padres y todavía no generan necesidad de una vivienda. A estos les siguen las personas de entre 20 y 39 años, la edad típica de la emancipación en la que los jóvenes necesitan su primera vivienda. Después, entre los 40 y 65 años, el número de personas con trabajo estable aumenta, como también lo hacen los divorcios. Y las personas mayores de 65 años son el grupo de edad que libera más viviendas, generalmente por el aumento de la mortalidad.

Estos grupos de edades evidentemente no son rígidos, pero si atendemos a ellos vemos que los menores de 20 años suman 9,12 millones de personas, el grupo de entre 20 y 36 son 10,73 millones y 18,6 millones las personas de entre 40 y 65 años. Por último, son 9 millones los mayores de 65 años.

A esta fórmula se debe añadir un dato importante y es que no todos los jóvenes que se emancipan generan una necesidad de vivienda, pues muchos lo hacen con su pareja o amigos. Y tampoco todos los divorcios. De los 100.000, aproximadamente, que se producen al año, algunos se vuelven a emparejar o vuelven a casa de sus padres. 

Teniendo todos estos datos en cuenta, dentro de 20 años los menores de 20 años sumarán 7,62 millones; los que tengan entre 20 y 39 ascenderán a 11,37 millones; los de entre 40 y 65 años, 16,32 millones y los que tienen más de 65 años, 13,60 millones. Estas cifras dejan clara una conclusión y es que se va a producir un aumento significativo de la población en edad de liberar viviendas. Así las cosas, de seguir la tendencia actual, en 2035 habrá un total de 19.796.040 hogares, casi un millón más de los actuales, que pasarán de una ocupación media por hogar de 2,51 personas a 2,41, según datos del INE.

 

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