Hace unos días hablamos de los efectos que la inflación tenía sobre el mercado inmobiliario y dábamos algunas claves, apoyándonos en el modelo de predicción de UVE Valoraciones para la detección de posibles burbujas inmobiliarias. Hoy volvemos a referirnos a la subida generalizada de precios, pero con el fin de estudiar el impacto que la misma está teniendo en la promoción de viviendas, ya sean de lujo, precio medio-bajo o VPO.
Los costes de construcción fueron más o menos constantes hasta finales de 2020 y, desde entonces, no han dejado de aumentar. Un incremento de los costes superior al crecimiento de venta supone un problema para cualquier actividad, especialmente para aquellas en la que el coste de #construcción tiene más impacto en las ventas y más aún en esos casos en los que el precio de venta no puede aumentarse debido a que ya están vendidas todas o gran parte de las viviendas de una promoción o están sujetas a algún tipo de protección oficial.
En diciembre de 2019, el índice se situaba en 102,72 y en junio de 2022 alcanzaba los 120,22 (17,04% más). Si se compara este dato con el aumento de los precios de venta del mismo periodo (entre 5,31% y 12,85%) y con la inflación (12,41%), su crecimiento es mayor.
El efecto de la subida de los costes de construcción depende del tipo de #promoción. Tanto en viviendas de lujo ubicadas en Madrid o Barcelona, como en viviendas de precio medio o bajo y viviendas VPO, los costes suben desde la estimación inicial del 17,04%. En el caso de las dos primeras, los precios de venta incrementan un 8,19%, la mayor subida desde que hay registros. Y en el caso de las VPO, no se ve modificado su valor máximo legal. Para las viviendas de lujo y de precio medio existen tres posibilidades: Por un lado, que no se hayan vendido las viviendas; por otro, que el 50% de las viviendas se hayan vendido a precio inferior a la subida; y en el tercer caso, que se hayan vendido el 100% de las viviendas al precio inicial. Las OGN, por su parte, solamente suben el 10% porque sólo parte de los gastos están sujetos a los costes de producción o del precio de venta.
La promoción de viviendas de lujo soporta el fuerte incremento de los costes de producción, incluso con la mitad de las viviendas ya vendidas, porque éste sólo supone el 25,33% de las ventas. En el caso de la promoción de viviendas de precio medio bajo, los costes de construcción suponen el 45% de las ventas y las pérdidas aumentan con el porcentaje de viviendas vendidas. En cambio, en el caso de las VPO se pierden dos terceras partes del margen, dado que los costes de construcción suponen el 56% de las ventas.
Esto hace pensar que podría haber una disminución del número de viviendas iniciadas en los próximos meses, como consecuencia de decisiones de aplazar el inicio de nuevas promociones hasta que se estabilicen los costes de producción.
